АСОНО провела анализ применимости ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175) в части банковского контроля и РЗТ

Согласно ч.7 ст.8 ФЗ РФ №175, части 2.3 и 2.6 ст.3, ст.18 - 18.2 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175) применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 года, с учетом особенностей, установленных ст.8 ФЗ РФ №175.

1. В отношении ч.2.3 ст.3 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175):

Согласно ч.8 ст.8 ФЗ РФ №175, застройщик, получивший разрешение на строительство до 01.07.2018 года, в течение двух месяцев со дня вступления в силу ФЗ РФ №175 обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика.

Так как в ч.8 ст.8 ФЗ РФ №175 указано на обязанность открытия банковского счета только для застройщика (в отличии от ч.2.3 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175), то в отношении застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 года, обязанность по открытию счета в уполномоченном банке не распространяется на его технического заказчика и генерального подрядчика.

Так как ч.8 ст.8 ФЗ РФ №175 не содержит для застройщика ограничение по количеству его расчетных счетов, то условие, предусмотренное в ч.2.3 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175) о том, что «застройщик вправе иметь только один расчетный счет» не распространяется на застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 года.

2. В отношении ч.2.6 ст.3 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175):

Согласно ч.12 ст.8 ФЗ РФ №175, Контролирующий орган, Фонд обязаны направить в Уполномоченный орган и Орган регистрации прав, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта отсутствия у застройщика счета в уполномоченном банке, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных ч.3 ст.18 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175).

Согласно ч.13 ст.8 ФЗ РФ №175, Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в Орган регистрации прав поступило данное уведомление Контролирующего органа или Фонда. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по указанным основаниям приостанавливается до поступления в Орган регистрации прав уведомления Контролирующего органа или Фонда о соответствии застройщика требованиям, установленным ФЗ РФ №214.

То есть, для застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 года, ст.2.6 ФЗ РФ №214 применяется в редакции ч.12 и ч.13 ст.8 ФЗ РФ №175.

3. В отношении ст.18-18.2 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175):

Статья 18 «Использование денежных средств застройщиком»

Статья 18.1 «Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию»

Статья 18.2 «Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика»

Для застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 года, ст.18-18.2 действуют в следующей части: по расчетному счету застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 года, не допускается совершение операций, совершение которых не допускается ч.3 ст.18 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175, за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до 01.07.2018 года. В таком случае уполномоченный банк отказывает в проведении операции по счету и уведомляет об этом Контролирующий орган и Фонд в день отказа от проведения операции по счету (ч.8 ст.8 ФЗ РФ №175).

Обоснование данной позиции:

1.    Если бы для застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 года, например, ст.18 применялась бы в полной редакции, но с учетом вышеуказанных особенностей для ч.3 ст.18, то было бы логично, если бы законодатель в ч.7 ст.8 указал не на ст.18, а на ч.3 ст.18, как это сделано в отношении ч.2.3 и ч.2.6 ст.3 ФЗ РФ №214.

 2.    Редакция ч.2.6 ст.3 для застройщиков, получивших разрешение на строительство после 01.07.2018 года, содержит обязанность Контролирующего органа направить в Уполномоченный орган и Орган регистрации прав уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных ст.18 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175).

В то время, как для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 года, ч.2.6 ст.3 применяется с учетом следующей особенности (ч.12 ст.8 ФЗ РФ №175): Контролирующий орган, Фонд обязаны направить в Уполномоченный орган и Орган регистрации прав, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных ч.3 ст.18 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175).

3.    Например, ч.2 ст.18 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175) не может быть применима к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018 года, так как:

Согласно ч.2 ст.18 ФЗ РФ №214, расходы, предусмотренные пунктами 13, 17 - 20 ч.1 ст.18 ФЗ РФ №214, не могут составлять более чем 10% от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем 20% от проектной стоимости строительства.

Однако уже на момент открытия застройщиком, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018 года, счета в уполномоченном банке вышеуказанные расходы (задолженность) могут составлять и более 10% (20%). Возможность предусмотреть размер расходов в соответствии с данной нормой имеется у застройщика, получившего разрешение на строительство после 01.07.2018 года.

Аналогично, ч.4 ст.18 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175) не может быть применима к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018 года.

Согласно ч.4 ст.18 ФЗ РФ №214, совокупный размер авансовых платежей в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 ч.1 ст.18 ФЗ РФ №214, не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

II.   В отношении реализации договоров РЗТ (части 9,10 ст.8 ФЗ РФ №175):

1.    В отношении ч.9 ст.8 ФЗ РФ №175:

Согласно ч.9 ст.8 ФЗ РФ №175, если застройщик, получивший разрешение на строительство до 01.07.2018 года, в рамках реализации договора РЗТ, и (или) договора КОТ, и (или) договора КРТ, осуществляет строительство в рамках нескольких указанных договоров, привлечение денежных средств для долевого строительства по разрешениям на строительство, полученным в рамках иных договоров, за исключением указанных, не допускается до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, строительство которых осуществляется в рамках указанных договоров.

Таким образом, если застройщиком до 01.07.2018 года начато строительство объектов в рамках, например, двух договоров РЗТ, а также строительство ещё одного объекта (не в рамках договора РЗТ) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве аренды, то, следуя приведенной норме, завершение застройщиком строительства объекта на арендуемом земельном участке допускается только после ввода в эксплуатацию объектов, строительство которых осуществляется в рамках договоров РЗТ.

Однако законом не урегулирован вопрос: «А каким образом будет происходить дальнейшее строительство объекта на арендуемом земельном участке (приостановлено, осуществляться иным лицом...)»?

2.  В отношении ч.10 ст.8 ФЗ РФ №175:

Согласно ч.9 ст.8 ФЗ РФ №175, если договор РЗТ, договор КОТ, договор КРТ заключены до 01.07.2018 года и разрешение на строительство в рамках реализации таких договоров получено после 01.07.2018 года, привлечение денежных средств для долевого строительства осуществляется застройщиком с 01.07.2018 года в соответствии с одним договором РЗТ, или договором КОТ, или договором КРТ. Права и обязанности такого застройщика по другим договорам могут быть переданы застройщиком его дочерним обществам, основному обществу или дочерним обществам основного общества застройщика.

Таким образом, в случае, если застройщиком до 01.07.2018 года заключено, например, несколько договоров РЗТ, а разрешения на строительство по ним получено после 01.07.2018 года, то для застройщика допустимо строительство только по одному договору РЗТ. Права и обязанности такого застройщика по другим договорам РЗТ могут быть переданы застройщиком его дочерним обществам, основному обществу или дочерним обществам основного общества застройщика.