Капремонту здания должно предшествовать тщательное техническое обследование
Эксперт СРО АСОНО помог вывести претензию к подрядчику от УК из-за якобы некачественного выполнения работ по капремонту в конструктивное русло: общим правилом капремонта МКД должно стать обязательное предварительное обследование конструкций здания, которое и станет основой для принципиальных решений по объему и специфике будущих работ, и в целом, о дальнейшей судьбе дома.
Предыстория такова. 29 сентября 2023 года ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» обратилась к первому заместителю исполнительного директора Фонда модернизации ЖКХ Новосибирской области Д. Кулешову с официальным письмом, в котором пожаловалась на невыполнение СРО гарантийных обязательств, возникших, по оценке УК, из-за некачественного выполнения подрядчиком – членом СРО - работ на многоквартирном доме по адресу ул. Геологическая, 28. Как утверждает УК, после капитального ремонта были выявлены дефекты фасада многоквартирного дома, что и послужило поводом для взыскания в отношении подрядчика и профильной СРО.
Однако по итогам осмотра объекта авторитетная комиссия пришла к выводам, для управляющей компании неожиданным.
В ходе проверки, состоявшейся 7 ноября, действительно, были выявлены многочисленные горизонтальные и вертикальные трещины с раскрытием до 1 мм на фасаде первого этажа и верхней части дома.
Но при этом аналогичная проблема обнаружилась и в соседнем здании, по адресу ул. Геологическая, 26, - причем, как выяснилось, проблема давняя и глубокая. «Я живу тут почти с самого рождения, и эти назойливые трещины появлялись всегда. Приходится постоянно их замазывать и переклеивать обои», - посетовала одна из жительниц дома.
Иными словами, претензия УК фактически оказалась основана на распространенной логической ошибке, когда человек, видя, что неких два события происходят одно вслед за другим, делает однозначный вывод, что первое событие является единственно возможной причиной для второго, а второе – закономерным следствием первого.
Как определила комиссия, трещины, появившиеся после капремонта, вовсе не свидетельствуют о некачественном исполнении подрядчиком своих обязательств по ремонту фасада. Истинным источником проблемы здесь могут являться нерасчетные внутренние напряжения стен и фундамента – которые, в свою очередь, возникают в связи с нестабильностью инженерно-геологических условий (о чем, среди прочего, говорит наличие схожих долговременных проблем с трещинами на двух соседних зданиях). Ликвидация этих вероятных «корневых» причин возникновения трещин в проект капремонта не входила, поскольку они даже не были выявлены, следовательно, претензии УК в отношении якобы возникших, но не выполненных СРО и подрядчиком гарантийных обязательств трудно считать обоснованными.
Комиссия рекомендовала управляющей компании провести тщательное техническое обследование строительных конструкций дома.
Напомним, с инициативой сделать предварительное техническое обследование конструкций МКД обязательным при формировании технического задания на проведение капитального ремонта уже выступал Российский Союз строителей на совещании с руководителем Главгосэкпертизы Игорем Маныловым.
Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) в 2023 году организовало мониторинг исполнения договоров по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах (МКД). По результатам анализа исполнения договоров по капремонту МКД нацобъединение выступило с инициативой о подписании соглашения о сотрудничестве между региональными фондами капитального ремонта и саморегулируемыми организациями и включении специалистов строительного контроля СРО в состав комиссий по приемке оказанных услуг и выполненных работ. По оценке руководства НОСТРОЙ, привлечение СРО к этой работе позволит дополнительно контролировать проведение работ по капремонту и урегулировать вопросы по качеству работ непосредственно на строительной площадке.
Кроме того, упомянутые инициативы также позволят снизить предъявляемые исковые требования в рамках исполнения подрядчиками контрактов по капремонту МК
