М. Федорченко предложил вариант снижения ипотечных ставок при работе с эскроу-счетами на заседании Правления РСС

Максим Федорченко рассказал о нереализованном потенциале ипотеки при переходе строительной отрасли на счета-эскроу, а также внес предложения по решению проблем комплексного освоения территорий, возникающих после перехода на схему работы по эскроу-счетам.

«Сегодня доля ипотеки в долевом строительстве падает, ипотека перестает быть драйвером строительства нового жилья, а весь ее рост концентрируется преимущественно в сегменте вторичного рынка, - отметил Максим Федорченко. – Один из системных недостатков ныне действующей в долевом строительстве ипотеки – ее дороговизна для покупателя. И речь не только о высоких процентных ставках. В отличие от рынка готового жилья, где покупатель, начиная выплачивать долг по ипотечному кредиту, сразу же начинает жить в своем собственном жилье, получившему ипотеку дольщику приходится еще полтора-два года ждать заселения в построенную квартиру. Для покупателей, у которых покупаемое жилье – первое, схема получается весьма затратная, ведь помимо ипотеки, им зачастую приходится еще и оплачивать аренду съемной квартиры».

С точки зрения руководителя Аппарата СРО «АСОНО», схема финансирования строительства посредством эскроу-счетов позволяет решить этот вопрос. «Мы же понимаем, что банк, предоставивший застройщикам проектное финансирование и выдающий дольщикам ипотечные кредиты, затрат не несет. Фактически он перекладывает деньги с одного своего внутреннего счета на другой. Более того, если раньше выдача ипотеки на строящееся жилье становилась для банка достаточно рискованным мероприятием (потому что в случае превращения объекта в долгострой не только дольщик оставался без квартиры, но и банк оставался без предмета залога), то при схеме эскроу банки рискуют намного меньше – потому что в случае недостроя они автоматически получают свои средства назад, - отметил Максим Федорченко. – На мой взгляд, у банков есть возможность установить для дольщиков льготный период по платежам, со снижением платежей вплоть до нуля, - до момента сдачи жилья в эксплуатацию с последующим раскрытием денег на эскроу-счетах».

Сегодня банкиры обещают за счет привлеченных на счета эскроу средств граждан снижать процентные ставки по кредитам для застройщиков (правда, не очень сильно, до 6-7 процентов годовых, большее снижение возможно, только если суммы на эскроу-счетах будут в разы превышать сумму выданного застройщику кредита).

Максим Федорченко допускает, что при установлении для дольщиков упомянутого льготного периода по ипотечным выплатам банки пойдут на определенное повышение процентной ставки для застройщиков. Но он уверен: повышение окажется небольшим, в пределах 2 процентов, и застройщики точно не «прогорят», поскольку параллельно в работу включится мощный положительный фактор: отсутствие для застройщиков необходимости занижать цены на жилье на начальном этапе продаж. «Не секрет, что в старой «долевой» схеме на начальном этапе строители для привлечения покупателей-дольщиков снижали цену будущих квартир на 15 и даже на 20 процентов, - напомнил Максим Федорченко. – В новой же схеме демпинговать не придется, все квартиры можно выставлять на продажу по нормальным рыночным ценам, без занижения».

Эксперт обратил внимание, что уже сегодня банки готовят условия, при которых застройщики будут избавлены от дополнительной финансовой нагрузки на период строительства за счет переноса оплаты процентов по кредиту на срок после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

«В итоге, за счет всех этих факторов у застройщиков вырастет рентабельность проектов, а с ней увеличатся и шансы на успешное получение проектного финансирования на возведение следующих объектов», - обнадежил глава Аппарата СРО «АСОНО». – Таким образом, считаю необходимым установление банками, использующими счета-эскроу, льготного периода по ипотечным платежам для дольщиков, со снижением выплат вплоть до нуля, на срок до момента ввода жилья в эксплуатацию, чтобы дольщик начинал платить только тогда, когда реально получит квартиру. Такой подход, во-первых, обеспечит существенное снижение эффективной (средней по периоду кредита) процентной ставки по ипотеке для дольщика – а это та самая задача, которую поставил Президент. Во-вторых, это значительно повысит привлекательность ипотеки для покупателей, позволит увеличить долю ипотечного кредитования на первичном рынке, направит ипотечные деньги в стройку».

Максим Федорченко особо подчеркнул, что введение предлагаемых им мер не требует долгого, сложного и трудоемкого внесения поправок в действующее законодательство. «Может быть, придется только скорректировать какие-то инструкции Центробанка», - уточнил эксперт.

Во второй части своего выступления руководитель Аппарата СРО «АСОНО» напомнил участникам заседания об уже неоднократно озвучивавшейся на различных совещаниях системной проблеме, заключающейся в том, что действующий ныне полный запрет на раскрытие эскроу-счетов до полного окончания строительства становится серьезным тормозом для всех проектов комплексного развития.

«При проектном финансировании застройщику приходится вкладывать до 30 процентов собственных средств (это затраты на покупку земельного участка, разработку проектной документации, техническое присоединение к инженерным сетям, подготовительные работы), - отметил эксперт. – А деньги со счетов эскроу становятся доступными только по окончании стройки. В результате возникает дефицит оборотных средств, остро необходимых для продолжения работ в рамках проектов развития застроенных территорий».

Максим Федорченко подчеркнул большую остроту проблемы. Достаточно сказать, что только в Новосибирске на разных стадиях планирования и реализации находится 37 проектов РЗТ, неотъемлемым условием каждого из которых является этапный порядок освоения (когда застройщик, расселив часть аварийных домов, получает часть земельного участка, застраивает ее, одновременно расселяя следующие аварийные дома, и т. д.).

«При введении эскроу на ныне действующих условиях застройщик в этой схеме лишается оборотных средств уже на втором этапе, и весь проект резко затормаживается, - посетовал Максим Федорченко. – Та же беда – с масштабными инвестиционными проектами, в рамках которых решаются проблемы обманутых дольщиков, с проектами комплексного освоения территорий».

Руководитель Аппарата СРО «АСОНО» предложил обратиться в Минстрой РФ с инициативой о создании специальной рабочей группы с участием представителей Совета Федерации, Российского Союза строителей, ЦБ РФ, НОСТРОЙ для внесения поправок в действующую законодательную базу, которые позволили бы раскрывать средства на счетах эскроу поэтапно (во всяком случае, для проектов РЗТ, МИП и т.д.).

Максим Федорченко подчеркнул высокую социальную значимость решения указанной проблемы: ведь «на кону», среди прочего, стоит скорейшее обеспечение обманутых дольщиков жильем и расселение аварийных домов.
«Сегодня Центробанк России вроде бы не против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, - уточнил эксперт. – Но он ждет наших предложений и обоснований».


Более подробно материалы выездного заседания Правления РСС будут изложены в мартовском выпуске газеты «Строительные ведомости».