М. Федорченко провел сессии по инвестиционно-финансовой стратегии девелоперов

Максим Федорченко в своем выступлении остановился на общих проблемах строительного комплекса, важнейшей среди которых стало падение продаж строящегося жилья, которое, по разным экспертным оценкам, достигло 50 и даже 70 процентов в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. 

Следствием этого становится нарастающий разрыв между наполняемостью эскроу-счетов и задолженностями перед банками, которые возникают у застройщиков в ходе  проектного финансирования. Например, в Новосибирской области застройщикам на сегодняшний день выдано 157 млрд. рублей по проектному финансированию, а на эскроу-счетах накоплено 100-125 млрд., схожая ситуация отмечается и в большинстве других российских регионов. Увеличивающаяся разница между данными показателями ведет к увеличению ставок проектного финансирования: деньги становятся дороже  для застройщиков. Учитывая высокую ключевую ставку ЦБ РФ, реальные ставки по проектному финансированию под новые объекты в сегменте жилой и коммерческой недвижимости могут достигать 27 процентов. Более «короткое» бридж-кредитование, без которого большинству застройщиков тоже трудно обойтись, обходится еще дороже (ключевая ставка плюс 9 процентов). Все это постепенно ведет к снижению объемов новых проектов.

С другой стороны, ДОМ.РФ приводит оптимистичные цифры, согласно которым  портфель строящегося жилья в стране в последнее время вырос на 7% и достиг 106 миллионов квадратных метров, новые проекты появились в 73 регионах. Это говорит о том, что, несмотря на трудности текущей экономической ситуации, спрос со стороны населения на жилые квадратные метры остается огромным.

По оценке Максима Федорченко, в России формируется навес отложенного спроса на жилье, и, как только начнет падать ключевая ставка и кредиты подешевеют, весь этот отложенный спрос выйдет на рынок. Поэтому сегодня строительному бизнесу важно выбрать правильную инвестиционно-финансовую стратегию. В свете нынешних реалий составляющими этой стратегии могут стать переориентация со строительства МКД на рынок ИЖС, более активное вступление в проекты КРТ и т. п.

Максим Федорченко предложил собравшимся поделиться своими знаниями и идеями, чтобы ответить хотя бы на часть острых вопросов, стоящих сегодня перед строительным бизнесом.

Генеральный директор Московского бизнес-клуба Анна Маркина разделяет беспокойство о перспективах проектного банковского финансирования российских строек, поскольку большинство финансовых моделей рассчитывались в так называемые золотые годы, и в сегодняшней реальности – с высокой ключевой ставкой ЦБ, подорожавшими материалами и кадровым дефицитом – нормально «взлететь» уже не способны.

Рассрочку, которой в последнее время спасают свои продажи многие девелоперы, Анна Маркина считает миной замедленного действия, поскольку высокая инфляция «съедает» текущие доходы покупателей, и есть риск, что через два года, когда подойдут сроки сдачи объектов, значительная часть людей, взявших рассрочку, просто не сможет ее погасить.

Начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов отметил снижение объемов новых, стартующих проектов жилищного строительства, прямо  связанное со снижением количества подаваемых и одобряемых заявок на привлечение проектного финансирования.

По информации Александра Копылова, объем строящихся жилищных проектов, по которым открыты продажи, в России сегодня составляет 82 млн квадратных метров, из которых 50 млн кв. м экспонируется, но еще не продано. Среднемесячные продажи с сентября по декабрь 2024 г. составили 2 млн кв. м. Проекты, которые завершаются на текущий момент или завершились в четвертом квартале-2024, имели на момент ввода среднюю распроданность 74%.

По прогнозам Банка России, теперь объекты жилищного строительства придется вводить в эксплуатацию с более низкой распроданностью. Ситуацию усугубляет отсутствие информации о том, какое количество квадратных метров остаются непроданными в ранее построенных домах. Чтобы вывести из тени этот «навес предложения», предполагается наладить информационное сотрудничество с Росреестром  по предоставлению сведений о конечных продажах физическим лицам.
Отметив продолжающийся рост цен, Александр Копылов указал, что во многом он обусловлен высокими банковскими комиссиями; в итоге имеет место «рост цен только для потребителя» - при отсутствии роста доходов для застройщика.

Рост кредитных лимитов по проектному финансированию на фоне снижения объемов новых проектов Александр Копылов объяснил спецификой статистического учета и растущей себестоимостью текущих проектов.

Заместитель директора департамента развития бизнеса и ипотеки и премиального сегмента ПАО «Промсвязьбанк» Марина Заботина рассказала об опыте работы по льготным программам ипотеки, коснулась аспектов деятельности банкиров в рамках недавно введенного в действие ипотечного стандарта, вопросов оптимизации и цифровизации всех процессов, защиты персональных данных. Говоря о механизме рассрочки, Марина Заботина рекомендовала застройщикам помочь своим клиентам проанализировать  их общие кредитные обязательства, предостеречь от взятия лишних обязательств, чтобы избежать превышения предельно допустимой кредитной нагрузки.

Вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз остановился на некоторых факторах роста себестоимости строительства, в том числе росте стоимости основных материалов.

Для борьбы с удорожанием материалов нужно продолжать работать с производителями, - эту работу ведет НОСТРОЙ во взаимодействии с Минпромторгом и Минстроем.

По оценке Антона Мороза, необходимо добиваться стандартизации технического присоединения новых объектов к инженерным сетям (это тоже поможет «облегчить» себестоимость жилья), уделять больше внимания преодолению дефицита рабочей силы.

Антон Мороз высказался за увеличение налоговых вычетов для застройщиков, за предоставление льготной ипотеки тем семьям, которые в ближайшие 3 года планируют прибавление в семействе. Большие перспективы Антон Мороз видит в освоении профессиональными застройщиками рынка ИЖС.

Президент Консорциума «F&I Consulting», член Комиссии по инвестициям и Комиссии по экономике и финансам Госсовета России Владимир Гамза раскрыл возможности небанковского финансирования строительной сферы.

Владимир Гамза напомнил, что в развитых странах две трети финансирования инвестиционных проектов осуществляет финансовый рынок: («он создан для того, чтобы развивать экономику»). В России же большая часть инвестиций в основной капитал – это собственные средства предприятий, доля банковских  кредитов - лишь 8,6%.

В этих условиях Владимир Гамза рекомендовал застройщикам активнее входить в национальные проекты, где есть шанс получить бюджетное финансирование по тем или иным статьям, особенное внимание обратив на проекты промышленного строительства, в которых государство в ближайшие годы планирует участвовать очень активно.

«Инвестиционное товарищество» Владимир Гамза назвал одним из хороших инструментов, который позволяет партнерам успешно решить все вопросы совместной работы по инвестиционному проекту. Заслуживают более широкого применения механизмы эмиссии облигаций, паевых инвестиционных фондов, офсетных контрактов, лизинга и т. п.

Управляющий партнёр «Группы МЕТА» (Новосибирск) Владимир Мартыненков поделился опытом работы регионального девелопера.

Он отметил рост накладных расходов у «средних» по масштабу компаний, сделав акцент на проблемах обеспечения жилищного строительства объектами социальной инфраструктуры – в частности, школами и детсадами. По его сведениям, в Новосибирске сейчас застройщиков, желающих строить на площадках с дефицитом «социалки», обязали обеспечить за свои деньги 100-процентное расчетное количество мест в детсадах и 50-процентное - в школах.

При этом масштаб жилищных проектов «средних» девелоперов часто не позволяет обеспечить окупаемость таких вложений в рамках банковских финансовых моделей; приходится искать схемы объединения усилий с другими девелоперами, договариваться   об особых условиях с муниципальными органами власти, и т. д.

В этих условиях, когда рынок фактически вытесняет «средних» девелоперов, Владимир Мартыненков главный путь выхода видит в переходе к освоению крупных площадок, экономика которых способна воспринять «социальную нагрузку» - это полезно и для граждан, и для застройщиков, и для городской власти.