М.Федорченко и И. Шмидт выступили с инициативой на комитете заксобрания области

Как рассказал министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт, в последнее время в регионе действует несколько юридических групп, которые, формально представляя интересы граждан – участников долевого строительства, в целях извлечения собственной прибыли инициируют иски в отношении застройщиков. Данное явление, получившее стойкое определение «потребительский экстремизм», распространилось и во многих других регионах. Суть большинства исков - истребование с застройщиков в пользу дольщиков денежных компенсаций за выявленные недостатки приобретаемых объектов (квартир). При этом никаких целевых ограничений по использованию компенсаций в исках не содержится – иными словами, эти компенсации могут пойти не на устранение недоделок в квартирах, а на совершенно другие, «отвлеченные» цели. Данное явление, обретя массовый характер, создало угрозу для экономического существования застройщиков. «У нас в области только по одному застройщику в суде находится уже около 200 подобных «профессиональных» гражданских исков, все примерно на одинаковые суммы, по 250 - 300 тысяч рублей, итого почти на 60 миллионов. И это лишь один пример из многих», - отметил Иван Шмидт.

Министр уверен: сегодня потребительский экстремизм накладывает дополнительный негативный отпечаток на непростую ситуацию в строительном комплексе, связанную с падением спроса на жилье из-за пандемии; возрастают риски банкротства застройщиков.

«Для решения обозначенной проблемы мы предлагаем внести изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов…», предполагающие установление обязательного претензионного порядка урегулирования споров между участником долевого строительства и застройщиком», - сообщил глава регионального Минстроя.

Иными словами, предлагается установить первоочередное требование к застройщику именно об исправлении недоделок, и только в случае, если он уклоняется от выполнения данного требования, покупатель сможет перейти к истребованию денежных компенсаций.

Как заверил Иван Шмидт, данный законопроект ни в коем случае не направлен на лоббирование интересов строительных компаний, он лишь предполагает поддержку сбалансированности строительного рынка и защиту его добросовестных участников от пристрастных деструктивных посягательств.

Иван Шмидт еще раз указал на распространенность проблемы не только в НСО, но и по всей стране, и подчеркнул: радикально решить ее можно только на федеральном уровне. Поэтому внести изменения предлагается именно в федеральный закон. По словам министра, Новосибирская область не одинока в своей инициативе: к настоящему времени с ней выразили солидарность еще 15 других регионов. Кроме того, оказать содействие начинанию в Москве, в Совете Федерации взялся сенатор от НСО Владимир Городецкий.

За потребителей, но против экстремизма

Руководитель Совета АСОНО, Президент регионального отраслевого объединения работодателей «Союз строителей Новосибирской области» Максим Федорченко также обратил внимание на чрезвычайно широкое распространение описанной Иваном Шмидтом проблемы во многих регионах страны. «Особенно сильно потребительский экстремизм бьет по застройщикам, возводящим жилье эконом-класса с полной отделкой, - подчеркнул Максим Федорченко. – Я приведу примеры. Так, по информации одного застройщика из Челябинска, себестоимость отделочных работ в квартирах, строящихся его компанией, составляет около 2,5 тыс. рублей за квадратный метр. То есть полная, с нуля и под ключ отделка одной небольшой квартиры обходится ему в среднем в 100 тыс. рублей. А гражданские иски по выявленным пристрастными юристами «недостаткам» этой отделки, зачастую вообще надуманным, содержат требования по выплатам до 300 тысяч рублей. Понятно, что, оплачивая такие иски в массовом порядке, компания рискует скоро оказаться в критическом положении, а пандемия является здесь усугубляющим фактором».

По информации Максима Федорченко, за первый квартал текущего года только по двум застройщикам Новосибирской области сумма выигранных юристами взысканий за недостатки в отделке квартир составила 38 миллионов рублей; к этому надо прибавить 32 млн на оплату «неустоек» и еще 6 млн. - на судебные издержки.

Еще хуже ситуация в Красноярском крае: там сумма проигранных застройщиками гражданских исков за первый квартал 2020 исчисляется сотнями миллионов рублей. Аналогичная ситуация отмечается в Челябинской, Ростовской областях и других субъектах федерации. Везде юристы используют один тот же подход: взыскание максимально возможной денежной компенсации за непосредственное устранение недоделок плюс неустойки и издержки, которые фактически удваивают и без того немаленькие суммы. Очевидно, что проблема обретает весьма серьезные черты и начинает угрожать разорением строительному бизнесу.

Вместе с тем, несмотря на несправедливость решений судов, нельзя забывать, что в отношениях с застройщиком покупатель жилья является, с общепринятой точки зрения, «слабой стороной». И приводимые факты настоящего потребительского экстремизма до сих пор наталкиваются на недоверие со стороны представителей федеральной власти – ведь сегодня стало догмой, что потребитель всегда прав.

«Поэтому здесь необходимо особо выделить: предлагаемые изменения 214-ФЗ ни в чем не ущемляют права покупателей жилья, – подчеркнул Максим Федорченко. – Ведь главная цель покупателя – не обанкротить застройщика (отчего, к слову, он потеряет возможность качественно исполнить свои обязательства перед остальными покупателями), а получить качественное безопасное жилье; нововведения именно к этому и ведут.

На самом деле, действующая редакция 214-ФЗ тоже предусматривает возможность установления в ДДУ обязательств первоочередного досудебного урегулирования споров между дольщиком и застройщиком. Но с октября 2019 года в результате внесения изменений в Гражданский кодекс было в целом упразднено право установления в договорах приоритетного досудебного порядка урегулирования споров. Возникла коллизия, которую и использовали в своих корыстных целях некоторые юридические компании, за считанные месяцы наработав обширную негативную (по отношению к застройщикам) юридическую практику. Несмотря на то, что дольщику фактически было бы удобнее, если бы застройщик оперативно за свой счет устранял недоделки, суды стали массово выносить решения, обязывающие строителей к выплатам компенсаций и неустоек». Хотя, в конечном счете, выгодно эти решения только юристам, которые обклеивают новостройки объявлениями с заманчивыми предложениями «гарантированно вернуть» дольщикам часть денег, выплаченных за квартиры. Вот они действительно после введения предлагаемых поправок в 214-ФЗ могут лишиться части прибыли. А покупатель только выиграет.

Деньги на эскроу-счетах должны стать «целевыми»

Еще одно предложение, озвученное Максимом Федорченко, касалось усовершенствования налогового законодательства. Проблема в том, что, согласно действующей редакции Налогового кодекса, средства на покупку жилья, которые аккумулируются на эскроу-счетах, не отнесены к целевым затратам строителей. Для застройщиков, особенно для тех, кто работает на УСН, это влечет необоснованное и весьма существенное усиление налогового бремени.

«Минфином РФ ранее были подготовлены поправки в статью 251 НК, устраняющую эту формальную, но болезненную проблему, они даже успели пройти общественное обсуждение и получить одобрение Минэкономразвития, - напомнил Максим Федорченко. – Однако, видимо, в связи с пандемией решение данного вопроса затормозилось».

Президент Союза строителей Новосибирской области обратился к членам Комитета с просьбой о поддержке обеих инициатив: о внесении изменений в 214-ФЗ и о внесении изменений в НК.

Председатель Комитета по строительству, ЖКК и тарифам Заксобрания НСО Евгений Покровский отметил высокую важность изложенных Иваном Шмидтом и Максимом Федорченко проблем и глубокую проработку высказанных предложений по их решению. «Потребительский экстремизм наблюдаются не только в строительстве. Подобные вещи мы сегодня отмечаем в сфере медицины, в других отраслях, - добавил Евгений Покровский. – И изменения налогового законодательства также насущны для строителей».

Он пообещал поддержать инициативы на уровне Законодательного собрания Новосибирской области.

По материалам сайта Строительные ведомости