На расширенном заседании РДКС обсудили проблемы страхования ответственности застройщиков

Заместитель мэра – начальник Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев, в начале своего выступления отметив, что СК «Респект», действительно, осталась на этом рынке в одиночестве, подчеркнул важность сохранения стабильной и бесперебойной работы строительного комплекса столицы СФО. Ведь сложности со страхованием ответственности навалились на вполне добросовестных застройщиков, работающих быстро и качественно.

 «Темпы строительства в Новосибирске – одни из самых высоких среди городов – «миллионников» России и лучшие за Уралом, - сказал Алексей Кондратьев. – Так, за последние 10 лет мы ввели в эксплуатацию 12 млн. квадратных метров жилья. В среднем, ежегодно в эксплуатацию вводится более 1 млн. кВ. метров. При этом стоит отметить: спрос на жилье в Новосибирске остается стабильным, не падает. Конечно, во многом это объясняется действиями банков, активностью системы ипотечного кредитования. И в этом году, несмотря на определенные трудности, думаю, в Новосибирске будет обеспечен ввод не менее чем 1 млн. кв. метров жилья; строительными компаниями города на первичный рынок будет выведено более 16 тысяч квартир. При этом, по состоянию на 1 октября 2018 года, число заключенных в Новосибирске ДДУ достигло 21 тысячи. То есть у нас за 10 месяцев продано больше квартир, чем будет построено за весь год».
В этих условиях, убежден Алексей Кондратьев, вдвойне важно добиться того, чтобы ситуация (в сфере страхования ответственности застройщиков), сложившаяся в октябре 2018 года, не сказалась (отрицательно) на оборотных средствах предприятий, не помешала своевременному вводу объектов в эксплуатацию, не повлекла ненужные и излишние штрафные санкции по ДДУ.

На сегодняшний день, благодаря развернутой во взаимодействии со страховой компанией «Респект» работе, из 65 новосибирских объектов, которые в октябре 2018 «выпали» из системы страхования (застройщики которых из-за отзыва лицензий у тех страховых фирм, с которыми у них было налажено сотрудничество, временно лишились права привлекать деньги дольщиков), по большей части проблема решена (осталось 25 объектов). «Мы уже решили, что совместно с Минстроем НСО, с руководством страховой компании «Респект» в ручном режиме произведем отбор компаний, разберемся, какие опасения (препятствующие заключению спасительных договоров страхования) у «Респекта» вызывают оставшиеся без страховки новосибирские застройщики, и постараемся эти опасения конструктивно преодолеть, - сообщил Алексей Кондратьев. – Это позволит в нормальном режиме ввести объекты в эксплуатацию».

Советник генерального директора СК «Респект» Семен Жаворонков сообщил, что накануне, 27 ноября, в Совете Федерации у председателя Комитета Совфеда по бюджету и финансовым рынкам Сергея Рябухина состоялось совещание по той же тематике, на котором присутствовали представители ДОМ.РФ, Минстроя и Минфина России, Центрального банка.
Согласно озвученной на совещании информации, на сегодняшний день в России заключено 358 тысяч договоров страхования гражданской ответственности застройщиков.

Лимит ответственности всех страховых компаний страны по строящимся объектам (по этим договорам) составляет 1,278 трлн. рублей. Под текущими гарантиями банков и страховщиков находится суммарно около 38-39 млн. квадратных метров строящегося жилья.
«И еще предстоит достраховать остальные строящиеся объекты на сумму, по нашим оценкам, порядка 2 трлн. рублей, - заключил советник гендиректора СК «Респект». – Думаю, вы все понимаете, о каких рисках, связанных с уходом страховщиков с этого рынка, может идти речь».

По сведениям Семена Жаворонкова, на сегодняшний день в России действует 12 субъектов страхового дела (работающих с застройщиками).
Есть компания «Респект», есть Общество взаимного страхования застройщиков (работающее по довольно жесткой квоте, но место для еще 21 застройщика в ОВС еще есть); есть три компании, которые включены в список (страховых фирм, уполномоченных на страхование застройщиков), но они не берут застройщиков. Остальные страховые компании работают (только) с теми застройщиками, которые для них наиболее комфортны, или входят в некую (лояльную им) финансово-промышленную группу. «В целом, наверное, не совсем правильно было бы говорить, что на рынке остался единственный гарант-страховщик, - призвал к объективности Семен Жаворонков. – Ведь действуют еще и банковские гарантии. Хотя тут, конечно, большой вопрос в том, сколько стоят эти банковские гарантии, и готовы ли банки брать на себя ответственность за завершение строительства многоквартирных домов, консолидировать эту ответственность в рамках заключаемых с застройщиками кредитных договоров».

Представитель СК «Респект» ненавязчиво подчеркнул, что его компания является лидером в своей области, занимает 39,5% рынка, и сегодня она нацелена на то, чтобы та ситуация, которая сегодня, к сожалению, сложилась в сфере страхования ответственности застройщиков, была как можно скорее разрешена.
«За последние два месяца мы рассмотрели без малого полторы тысячи заявок, - рассказал Семен Жаворонков. -То есть в день андеррайтер рассматривал по 50 заявок. Средний процент отказов по России составил чуть больше 10%, 170 застройщикам по разным причинам мы отказали. Потому что, хоть и относимся к заявителям с пониманием, но требования у нас достаточно жесткие. Заявка уйдет в отказ, если у застройщика обнаруживаются арбитражные дела, уголовные производства. Также причиной отказа становится дефицит собственных средств, явная угроза банкротства компании в ближайшем будущем. При наличии таких факторов мы отказываем, даже если у объекта застройщика высокая степень готовности, поскольку риски всё равно остаются высокими».

 Комментируя массовый уход страховых компаний с рынка страхования ответственности застройщиков, Семен Жаворонков сообщил, что недавно с вопросом по этому поводу к страховому сообществу обратился замминистра строительства РФ Никита Стасишин. «Как будем решать вопрос, кто будет «достраховывать» строителей?» - осведомился чиновник. Страховое сообщество дало интересный ответ: страховщики не покинули бы строителей, если бы были более законодательно защищены от мошенничества, встречающегося на этом (строительном) рынке. Тогда риск стал бы более просчитываемым, и страховщики могли бы вернуться. Но пока – нет. «Таким образом, все, что сейчас происходит – это попытка страховщиков предотвратить мошенничество, не допустить появления новых обманутых дольщиков и в итоге обеспечить выполнение национальных строительных программ», - сказал представитель СК «Респект».

По словам С. Жаворонкова, на упомянутом совещании 27 ноября в Совете Федерации Минфин поддержал предложение о том, чтобы дать возможность страховщикам достраивать, за счет средств страховых резервов, те объекты, за которые они уже несут ответственность. «Нам действительно так удобнее, особенно когда объект – высокой степени готовности. У нас опыт достройки уже есть (в Чувашии), надеюсь, указанное предложение в скором времени обретет статус закона», - сказал Жаворонков.
Далее представитель СК «Респект» категорически развеял нехорошие слухи о самой компании «Респект», заверив строителей, что в «Респекте» все стабильно и надежно, и «компания будет с вами до завершения строительства объектов». Новые более жесткие требования к страховщикам, способные окончательно опрокинуть рынок, хотя и инициируются отдельными специалистами, не нашли поддержку у регулятора – Центробанка РФ, поэтому их введения бояться не нужно.

Перейдя к описанию ситуации в Новосибирске, Семен Жаворонков сообщил: СК «Респект» уже сотрудничает с 86 новосибирскими компаниями. «Сотрудничество довольно успешное, но при этом для нас Новосибирск – это город, где угрозы банкротств застройщиков достаточно сильны. Вы знаете ситуацию с ПТК-30, ситуацию с НСК-Девелопмент. Есть компании, объекты которых мы продолжаем страховать, предупреждая, вместе с тем, новосибирские власти: риск, что по данным объектам застройщики не выполнят обязательств перед дольщиками, довольно высок», - сказал представитель СК «Респект».
Далее Семен Жаворонков дал понять, что его компания неоднозначно оценивают политику некоторых банков в части работы с проблемными объектами. «Я прошу понять нас правильно, но мы будем просить регулятора, будем настоятельно требовать, чтобы ФК «Открытие» пересмотрела свою политику в отношении проблемных объектов - пересмотрела в сторону интересов дольщиков. Это не только деньги, но и большое количество человеческих судеб, за которые мы, страховщики, тоже в ответе», - подчеркнул советник гендиректора СК «Респект».

Председатель Совета директоров ООО «Сибирь Девелопмент» Дмитрий Хмельницкий обратился к Семену Жаворонкову с просьбой уточнить миссию и стратегию СК «Респект». «Вы видите свою деятельность (с застройщиками) как некую социальную нагрузку – то есть вам надо завершить начатое, и больше в эту историю не окунаться, или все-таки для вас (страхование застройщиков) входит в стратегические направления развития, и вы намерены и дальше присутствовать на этом рынке, работать со свежими договорами?» – осведомился Дмитрий Хмельницкий.

Семен Жаворонков в ответ сообщил, что страхование застройщиков, безусловно, носит социально-значимый характер, ведь выгодоприобретателем по договорам является дольщик. И уходить с рынка компания не собирается; возможно, будет пересмотрен пакет услуг для застройщиков (в частности, в связи с изменениями 214-ФЗ), но сотрудничество с застройщиками в любом случае будет продолжено. «По всем действующим застрахованным ДДУ – не беспокойтесь, мы остаемся с нашими клиентами до момента ввода объектов в эксплуатацию, - заверил Семен Жаворонков. - Действующих ДДУ много, есть такие, обязательства по которым уходят в 2023-2024 годы; но все же основная часть их должна завершиться до 2020 года. – Продолжать страхование новых ДДУ мы также намерены. Единственная проблема – никто из нас не застрахован от новых законодательных изменений. Вдруг новый закон обяжет всех, например, переходить исключительно в Компенсационный фонд (защиты прав дольщиков)? И придется переходить. Правда, в любом случае будет это не быстро, с переходным периодом, ведь объем обязательств большой».

Председатель Совета директоров ООО «Новосибирск СтройМастер» Вера Коновалова попросила посоветовать, куда нужно обращаться добросовестному крупному застройщику с хорошей историей и хорошими перспективами, имеющему, тем не менее, какие-то формальные «грехи» за спиной (перенос сроков ввода, арбитражная практика и т. п.), являющиеся причиной для отказа в страховании. «Может быть, какую-то пояснительную записку подготовить вам, или сразу обращаться в компенсационный фонд, или куда-то еще? Как нам быть?» - обратилась к президиуму заседания Вера Коновалова.

Семен Жаворонков в ответ напомнил, что отказ в данном случае будет исходить от системы андеррайтинга, во многом автоматизированной. Но это не приговор: страховая компания может рассмотреть заявку застройщика и «в ручном режиме», чтобы оценить его неформально, с точки зрения его истории, реальных перспектив, которые искусственный интеллект не всегда в состоянии правильно оценить.
Вера Коновалова, обрадовавшись возможности использования ручного режима в подобных трудных ситуациях, предложила «обкатать» такой режим на ее компании – как в свое время на каких-то первых застройщиках отрабатывалась схема проектного банковского финансирования.

Директор ООО «Группа компаний Химметалл» Евгений Гаврилов, пожелав СК «Респект» процветания и долголетия, поделился цифрами собственных расчетов, сделанных на основании исходных данных о сумме страховых обязательств по России, о доле в этой сумме СК «Респект» и о средних размерах взносов, выплачиваемых застройщиками страховым компаниям за страхование ответственности по ДДУ. По его расчетам вышло, что только СК «Респект» за последнее время собрала с застройщиков порядка 7-8 млрд. рублей. «В этой связи вопрос: были ли у вас уже выплаты по страховым случаям? И в целом – какова комфортная для вашей компании сумма страховой выплаты для достройки проблемного объекта – такая, чтобы после выплаты СК «Респект» не исчезла, не канула в Лету? – обратился к представителю страховщиков Евгений Гаврилов. – И еще: а не знаете ли вы, что стало с другими страховыми компаниями, собиравшими деньги со строителей? Они собрали огромное количество денег. Несут ли они какую-то ответственность перед дольщиками, участвуют ли в достройке проблемных объектов?»

Семен Жаворонков, выразив сожаление, что приходится отвечать за регулятора (Центробанк), начал со второго вопроса. По его сведениям, те страховые компании, у которых не была отозвана лицензия регулятором, продолжают нести всю полноту ответственности перед участниками долевого строительства – никаких перестраховок здесь не требуется.

Перейдя к ответу по суммам, которые уходили на урегулирование убытков, на достройку, Семен Жаворонков для начала привел пример страхового случая с проблемным объектом в Чувашии: там страховой компанией было истрачено порядка 40 миллионов рублей. «Непосредственные прямые выплаты (составили) где-то 216 миллионов рублей, - добавил представитель страховой компании. – Сейчас в очереди на выплаты у нас еще порядка 10 объектов в разных городах, в том числе в Новосибирске. Это чистые страховые случаи (то есть там доказано отсутствие злого умысла, мошенничества – просто не получилось достроить). К сожалению, большая часть страховых случаев, с которыми нам приходится иметь дело, чистыми не являются. Они связаны с мошенничеством, с попытками рейдерского захвата объектов, и даже с отказами местных властей принимать помощь от страховой компании для достройки объекта. Мы уже имеем такой опыт: мы предложили вложить в достройку объекта серьезную сумму, а местные власти в одном из регионов нам сказали: нет проблем, заводите деньги, а что с ними дальше будет – не ваша забота. Естественно, такой подход неприемлем, мы должны жестко контролировать расход средств на достройку».

Отвечая на третий вопрос Евгения Гаврилова «о комфортных суммах выплат», Семен Жаворонков начал издалека, вначале напомнив о тревожной тенденции роста числа банкротств застройщиков в России: только за неполный 2018 год случилось 375 таких банкротств. «А страховая компания по всем объектам проблемных застройщиков обязана формировать резервы, - указал Семен Жаворонков. – Это, по сути, замороженные средства, которые лежат и «ждут», когда наступит страховой случай – или не наступит до определенного времени, после чего можно будет что-то с этими деньгами делать (в том числе тратить на достройку проблемных домов)». Семен Жаворонков выступил за то, чтобы упомянутые «замороженные» средства можно было в оперативном порядке тратить на ту же достройку. «Это, может быть, не слишком большие средства для стройки, но они могут решить проблемы людей – подчеркнул Семен Жаворонков. – Поэтому на вопрос о комфортной сумме отвечу так: та сумма комфортна, которая будет эффективно работать на завершение строительства объекта».

Генеральный директор ООО «Региональная строительная компания» Владимир Литвинов в своей реплике отметил высокий профессионализм сотрудников СК «Респект», с которыми его компании уже довелось сотрудничать, после чего поддержал уже прозвучавшее предложение по насущной необходимости «ручной работы», индивидуально подхода к застройщикам. «Понятно, что страховой компании хочется иметь идеального клиента, но так не бывает, - призвал к снятию розовых очков Литвинов. – Например, мы много занимаемся расселением и сносом аварийного жилья, старых домов, а такая работа никогда не обходится без судов – и значит, формальное наличие судебной практики уже может послужить причиной отказа». Также Владимир Литвинов попросил страховую компанию поскорее давать «обратную связь» по заявкам. «А то уходят заявления как в черный ящик, ушли – и ничего не слышно, не видно, непонятно, какое решение принято: «да» или «нет», - образно пояснил свою мысль глава ООО «РСК». – А это создает дополнительную нервозность, особенно в конце года, когда идет сдача объектов, и нервозности и без того хватает». «Владимир Германович, я вас услышал, телефон мой у вас есть», - ответил Семен Жаворонков.

Руководитель Аппарата СРО АСОНО Максим Федорченко предложил подготовить обращение к органам власти, к Центробанку РФ с целью того, чтобы страховым компаниям все-таки разрешили достраивать проблемные объекты за резервные деньги. «Регулятор (Центробанк России) сейчас занял жесткую позицию (и это было озвучено на Совете федерации 27 ноября), что так делать нельзя, поскольку такое разрешение спровоцирует потерю страховыми компаниями финансовой устойчивости. Хотя настоящая «потеря устойчивости» у нас начнется тогда, когда в разряд проблемных массово перейдет большое количество объектов, которые на самом деле можно было бы достроить, и люди получили бы свои квартиры. Нужно дать страховым компаниям возможность достраивать, пусть и за счет резервных средств. А иначе мы рискуем получить вал долгостроев, с которыми уже никакие страховые компании не справятся», - обозначил коллизию Максим Федорченко, выразив готовность подготовить соответствующее обращение от имени саморегулируемой организации.

Заместитель мэра - начальник департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска Алексей Кондратьев выступил с предложением к руководству СК «Респект» - чтобы координацию работы со строительными компаниями НСО осуществляли совместно Минстрой НСО и Департамент строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, и также предложил «Респекту» определить уполномоченное лицо, которые бы в онлайн-режиме поддерживало это взаимодействие.
«Вы же не будете выбирать все объекты, - продолжил Алексей Кондратьев. – Вы будете выбирать те, где действуют полисы «Респекта» и стоимость завершения строительства которых соотносима с объемом средств, которые пришлось бы заплатить, рассчитавшись со всеми дольщиками (то есть экономически целесообразные для вас).
Мы могли бы уже сейчас, зная наши объекты, совместно с Минстроем НСО предложить на рассмотрение конкретный перечень объектов, по которым возможно сотрудничество. А уполномоченное лицо от «Респекта» могло бы формировать и представлять позицию вашей компании по представленным нами объектам».
По мнению Алексея Кондратьева, действовать нужно оперативно, пока дольщики находятся «в режиме ожидания» и не проявляют негативной активности.
Семен Жаворонков согласился с Алексеем Кондратьевым, а в качестве «уполномоченного» от СК «Респект» предложил себя.

По результатам совещания должно быть подготовлено соответствующее официальное письмо -обращение в Минстрой РФ, Минфин РФ, в Центробанк, где должна быть выражена озабоченность профессионального сообщества НСО создавшейся ситуацией и куда должны быть включены высказанные на заседании предложения. Второй момент: новосибирское строительное сообщество хотело бы на регулярной основе получать рекомендации от специалистов СК «Респект» (хотя бы ежемесячно), - чтобы всегда быть в курсе изменений, новостей, происходящих в сфере страхования ответственности застройщиков. И последнее: необходимо выработать совместный механизм достройки тех домов, которые нуждаются в достройке.

Новость читайте в свежем номере газеты Строительные ведомости