НОСТРОЙ и Дом.РФ обсудили вопросы реализации совместных проектов в СФО

7 июня прошло совещание Национального объединения строителей по Сибирскому федеральному округу с представителями финансового института развития в жилищной сфере АО «Банк ДОМ.РФ». Участники совещания обсудили вопросы взаимодействия регионов Сибирского федерального округа и АО «Банк ДОМ.РФ», также были озвучены планы и предложения по его развитию.

В совещании приняли участие около 100 представителей региональных министерств, застройщиков Сибири, руководители СРО,  руководитель Совета АСОНО, координатор НОСТРОЙ по СФО Максим Федорченко, Управляющий директор Сибирской регионально дирекции АО «Банк ДОМ.РФ» Алексей Кузнецов, директор корпоративного бизнеса Сибирского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Евгений Штихлинг, представители АО «Банк Дом.РФ», руководители региональных министерств строительства, саморегулируемых строительных организаций Сибирского федерального округа, сибирские застройщики.

Евгений Штихлинг во вступительном слове поблагодарил Национальное объединение строителей в лице координатора по Сибирскому федеральному округу Максима Федорченко за возможность представить застройщикам регионов СФО возможности и инструменты финансирования, которыми располагает сегодня   АО «Банк ДОМ.РФ».

Управляющий директор Сибирского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Алексей Кузнецов начал с освещения используемых в настоящее время подходов к предоставлению проектного финансирования.

Он напомнил, что Банк ДОМ.РФ – это «банк для застройщиков», который занимает третье место в стране по объемам финансирования стройки. «Более 330 застройщиков к настоящему времени выбрали наш банк в качестве финансового партнера», - рассказал Алексей Кузнецов. По его словам, сегодня Банк ДОМ.РФ  уделяет особое внимание развитию бизнеса в регионах, и в составе Сибирского регионального центра открывается также подразделение по экспертизе заявок. Это поможет банку более оперативно, на месте, «в одном часовом поясе» анализировать заявки и готовить решения по предоставлению проектного финансирования, а также вырабатывать наиболее эффективные его схемы. Примечательно, что у Банка ДОМ.РФ отсутствуют жесткие требования по доле собственного  участия застройщиков в финансировании объектов; данная величина является индивидуальной, она рассчитывается исходя из экономики конкретного проекта. «Сегодня у нас в Сибирском федеральном округе проходит экспертизу 40 проектов, их общий бюджет составляет порядка 100 млрд рублей. При этом мы готовы с застройщиками «точечно» отрабатывать структуру себестоимости по каждому проекту, определяя необходимый объем лимитов на каждый этап», - сообщил Алексей Кузнецов.

Директор подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Вероника Янушкевич сообщила, что с 206 года ДОМ.РФ вложил в проекты строительства арендного жилья свыше 50 млрд рублей, построено более 500 тыс. квадратных метров (14 объектов в пяти регионах РФ, среди них представлены как жилые комплексы, так и отдельные дома).

По ее словам, механизм строительства и эксплуатации арендного жилья реализуется по двум основным направлениям: аренда для граждан и корпоративная аренда для крупных предприятий. Дома под аренду для граждан возводятся по стандартам ДОМ.РФ, дома под корпоративную аренду строятся по техническому заданию компании - заказчика. «Мы научились очень эффективно управлять такого рода жилой  недвижимостью; благодаря продуманной схеме продвижения на рынке и широкому набору привлекательных сервисов заполняемость арендного жилья достигает 97 процентов», - сообщила Вероника Янушкевич. Она описала схемы взаимодействия с застройщиками (дома возводятся по ДДУ), варианты расчета арендной платы и выкупа недвижимости.

ДОМ.РФ вынашивает планы активного развития рынка арендного жилья практически во всех региональных центрах Сибирского федерального округа; наибольшие подвижки в этом направлении пока достигнуты в Иркутске, где арендное жилье планируется возводить, среди прочего, в составе масштабных инвестиционных проектов (МИП), предоставляя землю под него без торгов.

Инициатива проекта строительства арендного жилья может исходить от застройщика. Вероника Янушкевич рекомендовала строителям направлять свои предложения в ДОМ.РФ – их рассмотрят и примут соответствующие решения.

Директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Оксана Харченко напомнила, что сам по себе инструмент  инфраструктурных облигаций заработал в России только 2021 году в соответствии с постановлением Правительства РФ от 31.12.2020 № 2459 «Об утверждении Правил финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования и о внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации». «Для реализации данного механизма было создана дочерняя структура ДОМ.РФ – специализированное общество проектного финансирования (СОПФ). Данное общество привлекает финансирование от инвесторов с фондового рынка за счет размещения облигаций по рыночным ставкам под поручительство ДОМ.РФ, а далее выдает целевые инфраструктурные займы по льготной ставке (4% годовых) застройщикам, дочерним обществам субъектов РФ или концессионерам», - рассказала Оксана Харченко. На выплату купонного дохода предусмотрена федеральная субсидия (ключевая ставка ЦБ РФ), что, в свою очередь, повышает интерес рыночных инвесторов к инфраструктурным облигациям. 

На средства полученных займов можно строить инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, в том числе автомобильные парковки. После внесения изменений 5 мая текущего года расширился перечень объектов инфраструктуры, для финансирования строительства которых можно использовать механизм облигаций (добавились возможности строительства инфраструктуры для объектов ИЖС, и пр.), а также добавились варианты обеспечения займов. 

Оксана Харченко рассказала об особенностях предоставления инфраструктурных займов для застройщиков, для дочерних обществ субъектов федерации и концессионеров, о сроках и необходимых гарантиях обеспечения.

По ее сведениям, несмотря на крайне малый опыт применения данного механизма в РФ, к настоящему времени ДОМ.РФ на разных условиях уже одобрил выделение целевых займов в рамках механизма инфраструктурных облигаций на сумму свыше 30 млрд рублей.

Евгений Штихлинг в своем выступлении указал, что в соответствии с недавними (1 марта 2022 года) изменениями федерального законодательства объекты ИЖС могут быть профинансированы как долевое строительство в рамках 214-ФЗ. «Мы видим активное подключение застройщиков к этому вопросу; уже 30 проектов ИЖС по 214-ФЗ инициировано в России, и число заявок на получение проектного финансирования по таким проектам  растет, - сообщил Евгений Штихлинг. – Для нас важен в таких проектах срок финансирования (не более 5 лет); также обязательным является наличие прав на земельный участок (аренда либо собственность), наличие у застройщика опыта реализации подобных проектов. Строительство должно быть разделено на очереди – этапы по 50-100 домов, площадь каждого дома должна варьироваться в пределах от 60 до 300 квадратных метров». Если будет позволять экономика проекта, ДОМ.РФ может подключиться к финансированию инфраструктуры ИЖС. Пока что действует ограничение: к рассмотрению принимаются проекты с локацией в пределах 30 километров от ближайшего крупного населенного пункта.

Заместитель председателя правительства Иркутской области Павел Писарев рассказал о некоторых результатах сотрудничества его региона с ДОМ.РФ. «Был внесен ряд необходимых изменений в наши областные законы в части льготной ставки, в части предоставления земельных участков без процедуры торгов. Мы совместно со специалистами ДОМ.РФ прорабатываем практику использования механизма инфраструктурных облигаций, рассматриваем перспективы ИЖС в рамках реализации проектов комплексного развития территорий».  Павел Писарев выразил убежденность: если сибиряки намерены участвовать в реализации стратегических национальных планов жилищного строительства и повышения комфортности среды обитания, им просто необходимо налаживать систематическое сотрудничество с федеральными институтами развития – такими, как ДОМ.РФ.

Начальник отдела жилищной политики и реализации национальных проектов Министерства регионального развития Республики Алтай Надежда Нестерова поделилась опытом создания и эксплуатации  арендного жилья. По ее словам, пока что этот опыт  является чисто самостоятельным: строительство такого жилья на 100 процентов финансировалось из республиканского бюджета, а в ходе последующей эксплуатации цена аренды субсидировалась (опять-таки из бюджета Республики Алтай), чтобы сделать эту цену доступной для определенных категорий граждан (социальная аренда для нужных в районах специалистов).

Однако в перспективе строительство арендного жилья планируется существенно расширить, и вот здесь уже потребуется участие ДОМ.РФ, предполагает Надежда Нестерова.

Президент СРО «Алтайские строители», генеральный директор ООО "Жилищная Инициатива" Юрий Гатилов высказал пожелание в необходимости большей инициативы в развитии этих механизмов со стороны региональных властей.

Представители АО «Банк ДОМ.РФ» ответили на поступившие вопросы.

Координатор НОСТРОЙ по СФО Максим Федорченко озвучил важность индивидуального подхода и адресной помощи в работе с регионами и застройщиками, в решении их проблем, возникающих в процессе реализации механизмов поддержки, таких как проектное финансирование, использование в конкретных проектах застройки инфраструктурных облигаций.

Обсуждение поднятых вопросов продолжится в рамках Красноярского градостроительного форума «Развитие строительной отрасли Российской Федерации» 22 июня на окружной конференции министров строительства и саморегулируемых организаций Сибири.