М.Федорченко определил риски строительства жилья с применением проектного финансирования

М.Федорченко определил риски строительства жилья с применением проектного финансирования

Координатор НОСТРОЙ по СФО, председатель Научно-консультативной комиссии НОСТРОЙ, член Правления РСС Максим Федорченко  выступил с докладом 27 мая на расширенном заседании Российского Союза строителей (РСС) по совершенствованию системы ценообразования в строительстве.

Главными целями заседания являлись подведение предварительных итогов реализации мероприятий по сдерживанию роста цен на стройматериалы и наметка перспектив решения вопросов в этом направлении.

Модератором заседания выступил президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев. В состав президиума вошли президент НОСТРОЙ Антон Глушков, председатель Комитета по развитию строительной отрасли и контрактной системы НОСТРОЙ, вице-президент РСС Эдуард Дадов, а также Почетный президент НОСТРОЙ, член правления РСС Ефим Басин. В совещании также приняли участие представители Минстроя России и Минпромторга России, представители саморегулируемых и строительных организаций.

4.PNG
Олег Бритов, Максим Федорченко, Тучков Владимир, Эдуард Дадов

В своем докладе Максим Федорченко остановился на проблемах реализации проектов жилищного строительства в условиях увеличения стоимости строительных материалов. Отметил, что стоимость строительства 1 кв. метра жилья повышалась на протяжении всего 2020 года во всех федеральных округах. По оценке Центрального банка РФ, темпы роста издержек застройщиков в 2020 году были максимальными за последние несколько лет. Также аналитики Центрального банка подтвердили, что рост стоимости строительства связан в первую очередь с увеличением цен на строительные материалы.

Повышение стоимости строительных материалов произошло и в I квартале 2021 года и продолжается в настоящее время. Так, в Новосибирской области по - сравнению с декабрем 2020 года в I квартале 2021 года выросли цены на все виды арматуры от 22 до 40%, на кирпич – более на 20%, на окна ПВХ – на 12%, на лифты – на 50%.

На примере строительства конкретного дома Максим Федорченко показал, что только из-за удорожания арматуры, стоимость проекта увеличится на 5,2%. В целом же застройщики оценивают удорожание проектов в связи с повышением стоимости строительных материалов на 10–20% в зависимости от объекта.

В связи с ростом себестоимости строительства возникают риски реализации проектов с применением проектного финансирования. Поскольку такие затраты, как приобретение земельного участка, получение технических условий, проектно-изыскательские работы осуществляются за счет собственных средств застройщика, то удорожание строительных материалов полностью ложится на расходную часть проекта в рамках выданного кредитного лимита. Однако условия кредитных договоров, применяемых при проектном финансировании, зачастую ограничивают возможность получения дополнительного финансирования при удорожании проекта строительства.

1.PNG
Тучков Владимир, Максим Федорченко, Олег Бритов

Например, в кредитных договорах определяется стоимость проекта, размер собственных средств заемщика, твердая сумма кредитного лимита, сроки выборки лимита. При этом отсутствует механизм, позволяющий увеличить лимит финансирования. Кроме того, в кредитных договорах может содержаться условие о том, что удорожание стоимости проекта должно быть компенсировано заемщиком только за счет собственных средств, а также устанавливаются ограничения на получение займов, кредитов от третьих лиц без согласия банка. Данные обстоятельства могут поставить под угрозу возможность реализации проекта и завершение строительства в связи с отсутствием собственных средств у застройщика и невозможностью привлечения дополнительного финансирования.  

Максим Федорченко предложил принять меры по адаптации действующих договоров проектного финансирования к новым экономическим условиям, повлекшим за собой удорожание стоимости строительства. При этом следует исходить из недопустимости прекращения или приостановления финансирования проекта до окончания строительства, так как впоследствии возобновление таких проектов потребует привлечения значительных материальных и организационных ресурсов.

Кроме того, необходимо продолжить реализацию мер, направленных на сохранение и увеличение платежеспособного спроса для уже начатых проектов, в финансовый план которых не закладывалось резкое увеличение себестоимости строительных материалов, а также разработать программы по оказанию прямой поддержки деятельности застройщиков, реализующих такие проекты. Например, при решении вопроса о продлении субсидирования ставки ипотечного кредитования, возможно предоставлять субсидирование не по географическому или иному принципу, а в отношении всех проектов, получивших проектное финансирование до 1 марта 2021 года. При этом в случае падения параметров проекта ниже уровня рентабельности следует рассмотреть вопрос о прямом субсидировании проектов региональных застройщиков, в тех регионах, где стоимость строительных материалов существенно выросла, а также рассмотреть для таких проектов вопрос о возможности субсидирования ставки ипотечного кредитования до размера ключевой ставки Банка России.

Также член Правления РСС высказал мнение о целесообразности в отношении проектов с низкой маржинальностью (5-10%) применять механизм гарантий Единого института развития ДОМ.РФ вместо субсидирования банков из федерального бюджета, что позволит сократить бюджетные расходы при одновременном увеличении объемов региональных проектов жилищного строительства, реализуемых с применением проектного финансирования.

Указанные предложения были поддержаны участниками заседания, принято решение о включении их в постановление Правления РСС и направлении в федеральные органы исполнительной власти, а также в Банк России и ДОМ.РФ.

IMGS0101.jpg

Антон Глушков рассказал о ценообразовании в строительстве при исполнении государственных и муниципальных контрактов. Так, по информации от площадки «РТС-тендер» доля лотов за 2020 год, которые были признаны несостоявшимися, составила 35%, тогда как в 2019 году таких лотов было 42%, что говорит о том, что многое сделано с точки зрения ценообразования. Тем не менее, по мнению главы нацобъединения, необходимо усилить работу в этом направлении.

Также президент НОСТРОЙ затронул вопрос о заключении контрактов на примере капитального ремонта многоквартирных домов, где цена лотов невелика и конкуренция всегда была высокой. По данным площадки «РТС-тендер» доля процедур в сфере капитального ремонта, в которых нет заявок, только за первый квартал этого года (51,45%) превышает долю процедур без заявок за весь 2020 год (30,16%). Основная причина, опять-таки, в том, что цена на материалы, заложенные в контракт, значительно ниже рыночных.

«Рост стоимости на металлопрокат подстегнул рост стоимости не только на металлозависимые материалы. И строители сейчас получают письма об изменении цены по 2-3 раза в месяц. Компании – поставщики и производители – стали просто отказываться от прайсов, так как стабильной цены на рынке нет», – уточнил Антон Глушков.

В связи с этим, глава нацобъединения отметил, что внесение изменений в 44-й федеральный закон в части установления основания для изменения цены государственных и муниципальных контрактов в случае роста стоимости строительных материалов является крайне необходимой и своевременной мерой. Минстрой России подготовил по инициативе НОСТРОЙ законопроект, позволяющий изменить существенные условия цены государственного контракта в случае роста стоимости стройматериалов.

IMGS0067.jpg
Эдуард Дадов, Владимир Яковлев, Антон Глушко

Эдуард Дадов рассказал о достижениях строительного сообщества, которые вошли в Методику определения сметной стоимости строительства Приказа Минстроя России № 421. Это стало результатом совместной работы министерства, ФАУ ФЦС, НОСТРОЙ и РСС по совершенствованию системы ценообразования в строительстве.

Также сообщил о затратах, которые теперь строители могут включить в сметную документацию: на страхование объекта строительства, затраты, связанные с предоставлением обязательной банковской гарантии, средства на выплату премий за досрочный ввод объекта в эксплуатацию, дополнительные расходы на разработку проектов производства работ (ППР), затраты на противоэпидемиологические мероприятия строительных компаний.

Генеральный директор СРО «ГЛАВКУЗБАССТРОЙ» Ирина Кузеванова поддержала инициативу НОСТРОЙ по внесению изменений в 44-ФЗ и созданию специального основания по изменению цены контракта из-за роста стоимости стройматериалов. В частности, речь идет о необходимости законодательного акта, устанавливающего единый порядок применения перерасчета стоимости контракта. Это позволит органам исполнительной и муниципальной власти субъектов РФ производить такой перерасчет по объектам строительства в случае увеличения стоимости материалов.

В ходе заседания также на примере электромонтажной сферы были рассмотрены проблемы и решения по вопросам ценообразования в этой области. Участники отметили необходимость проработки механизма пересмотра действующих норм, которых имеют занижения по трудозатратам.

5.PNG

--
Презентации выступающих:

Глушков А.Н. О ценообразовании в строительстве при исполнении государственных и муниципальных контрактов

Дадов Э.С. Реализация Методики определения сметной стоимости строительства Минстроя России

Федорченко М.В. Реализация проектов жилищного строительства в условиях повышения цен на основные строительные материалы

Свяжитесь с нами
Наш менеджер перезвонит вам в течение нескольких минут