Руководитель Аппарата АСОНО М.Федорченко выступил с докладом на семинаре «Новые подходы к финансированию застройщиков с учетом изменений в ФЗ-214»

Максим Федорченко коротко остановился на некоторых положениях нового законодательства, которое он охарактеризовал как «поправки к поправкам поправок» - что не является преувеличением, поскольку правила игры на рынке долевого строительства в последнее время, действительно, меняются катастрофически быстро.  «Внесено большое число мелких изменений; в частности, изменились обязательные требования к опыту застройщика (они опустились с минимально необходимых построенных 10 тыс. квадратных метров жилья до 5 тысяч), - рассказал Максим Федорченко. - Закреплена возможность привлечения застройщиком целевых займов от любых учредителей застройщика (а не только от основного общества). Число расчетных счетов застройщика не должно превышать число полученных разрешений на строительство. Появилась в законе и довольно туманная формулировка о том, что размер платежей, реализованных на основе договоров развития застроенных территорий и договоров комплексного развития территорий, «устанавливается застройщиком самостоятельно». Расширен перечень оснований для использования денежных средств с расчетного счета застройщика. В частности, добавлена возможность погашения основного долга и процентов по целевым займам. Застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, вправе размещать временно свободные денежные средства на банковских депозитах - при условии, что депозитный счет, как и расчетный счет застройщика, открыт в уполномоченном банке, а размещенные на нем деньги вкупе с начисленными процентами должны вернуться на тот же расчетный счет застройщика.

Совокупный размер авансовых платежей, выплачиваемых застройщиком подрядчикам, не должен превышать 30 процентов от общей суммы затрат, при этом уточняется: размеры платежей по каждому отдельному контрагенту застройщик определяет самостоятельно. Согласно новым законодательным требованиям, застройщик должен обеспечить отдельный учет денежных средств по каждому многоквартирному дому, на возведение которого привлекаются средства участников долевого строительства.

Банки контролируют платежи застройщиков в целях исключения нецелевого использования средств. Запрещено использование средств в наличной форме (кроме денег на оплату труда).

По информации Максима Федорченко, добавилось несколько поправок в положение о работе по эскроу-счетам. Так, участник долевого строительства обязан вносить денежные средства на эскроу-счет именно в том уполномоченном банке, в котором был предоставлен целевой кредит (застройщику), а в случае, если кредит рефинансирован – в том банке, который осуществил рефинансирование.

Кроме того, застройщик должен уведомлять уполномоченный банк, в котором открыты счета-эскроу, о наступлении оснований для отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве. Соответствующая информация должна быть размещена в единой информационной системе жилищного строительства, в течение пяти рабочих дней после дня наступления такого основания.

По мнению Максима Федорченко, споры о том, с какого момента застройщики обязаны привлекать средства дольщиков исключительно через счета-эскроу, лишены основания, поскольку данный момент законодатель прописал достаточно ясно, и действующая формулировка не оставляет вариантов для двояких толкований. «В законе ясно сказано: привлечение средств участников долевого строительства по договорам долевого участия ДДУ, представленных на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, осуществляется только через счета-эскроу», - напомнил глава Аппарата АСОНО. При этом требование о переводе на счета эскроу средств, полученных по ранее заключенным договорам, в законе не содержится.

Привлечение денежных средств граждан также допускается жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), но только теми, которые получили разрешения на строительство со дня вступления в силу ФЗ-175.

Максим Федорченко обратил внимание участников семинара на то, как свежие нововведения в законодательстве о долевом строительстве регламентируют механизм достройки проблемных домов. Закон указывает: в целях финансирования и осуществления мероприятий по строительству объектов незавершенного строительства Фонд (защиты прав участников долевого строительства) создает унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда, и эта новая организация наделяется правами осуществлять проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщика, привлекать к работе оценщиков и лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу. «Фактически речь идет о том, что те проекты, которые будут останавливаться после 1 июля 2019 года (в том числе по причине неполучения проектного банковского финансирования), по-видимому, будут достраиваться Фондом, - пояснил Максим Федорченко. – При таком подходе участь застройщика предрешена: его имущество будет изыматься, а затем последует быстрое и неминуемое банкротство».

Глава Аппарата АСОНО напомнил о том, как была решена возникшая в конце минувшего года проблема страхования ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства (после исключения Центробанком России из списка уполномоченных компаний последней фирмы, СК «Респект», в которую, за неимением иных вариантов, бросились страховать ответственность все застройщики страны). Теперь все страхование перенесено в компенсационный Фонд защиты прав участников долевого строительства, вне зависимости от сроков заключения ДДУ.

Максим Федорченко сообщил, что, по заверениям заместителя министра строительства РФ Никиты Стасишина, размер взносов в Фонд сохранится на уровне 1,2% от стоимости ДДУ, и пугающего повышения до 6 процентов не будет. «Хотя, если изменения здесь все же произойдут, совершенно очевидно, что никаких претензий Никите Стасишину мы предъявить не сможем», - трезво оценил ситуацию глава Аппарата АСОНО.

 Отдельный важный момент – те требования нового законодательства, от исполнения которых застройщик освобождается, если использует схему эскроу-счетов. Максим Федорченко назвал эти требования. Среди них - соблюдение принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство»; требование о наличии у застройщика не менее 10 процентов собственных средств для осуществления строительства по состоянию на дату подачи проектной декларации; запрет на наличие недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты, размер которых на последнюю отчетную дату достаточен для возбуждения производства по делу о банкротстве; запрет на наличие обязательств перед третьими лицами; соблюдение жестких нормативов финансовой устойчивости компании; наличие в одном уполномоченном банке счетов застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика, осуществление расчетов между собой только с использованием указанных счетов; наличие отчислений (взносов) в компенсационный фонд; требования к использованию денежных средств застройщиком по его расчетному счету, к порядку совершения операций по его расчетному счету, и некоторые другие.

Впрочем, сильно обольщаться не стоит. «В случае использования эскроу-счетов основной контроль застройщика перекладывается на банки, осуществляющие проектное финансирование, - пояснил руководитель Аппарата АСОНО. – И скорее всего, большинство указанных требований «вернется» к застройщику, только предъявлять их будут банки, а не другие контролирующие структуры. В любом случае, мы советуем всем застройщикам, которые намерены оставаться на рынке, как можно скорее переходить на эскроу-счета, все равно иначе работать скоро будет невозможно».

Касаясь критериев отнесения объектов к категории «высокой степени готовности» - только по таким объектам застройщикам будет позволено привлекать деньги дольщиков на спецсчета, без использования эскроу после 1 июля 2019 года), Максим Федорченко показал присутствующим проект соответствующей методики, разрабатываемой ныне в федеральном правительстве.

Проект пока «сырой», и многое еще в нем может поменяться, но уже сейчас видны базовые коэффициенты, на основании которых будет вычисляться, достаточно ли высока готовность объекта. Один учитывает количество уже заключенных по конкретному объекту ДДУ, другой учитывает комплекс показателей технической готовности объекта (несущие конструкции, сети, фасады, отделка и другое), третий учитывает фактическую скорость возведения объекта, и т. д.

Максима Федорченко очень удивило, что разрабатываемая методика определения степени готовности объекта, согласно пояснительной записке, должна снижать риски неполучения проектного финансирования. «Каким образом она может снизить эти риски, непонятно», - выразил недоумение глава Аппарата АСОНО.

Пока вообще неясно, кто и каким способом способен снизить риски неполучения проектного финансирования – главного, по задумке законодателя, источника денег на жилищное строительство уже с 1 июля 2019 года. Максим Федорченко напомнил: в регионах России рентабельность строительных проектов часто не превышает 5-6 процентов, что уже само по себе становится непреодолимым препятствием для получения банковских денег (о других усугубляющих факторах можно и не говорить).

В результате последних усложнений и ужесточений законодательства о долевом строительстве после 1 июля 2019 года порядка 30 процентов строящихся объектов попадают в «красную зону» с высоким риском остановки строительства; это данные федерального Минстроя. Выход – в возможности шире использовать средства граждан «по старым правилам», пусть и в усовершенствованном виде, в избавлении застройщиков от губительной необходимости «загонять» в счета-эскроу живые деньги уже с 1 июля текущего года (в сочетании с полной неизвестностью перспектив получения проектного финансирования).

Как уже говорилось, в мероприятии также приняли участие начальник отдела анализа в области долевого строительства Минстроя Новосибирской области Евгений Тилилицин и начальник отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве и прав на создаваемые объекты недвижимости Управления Любовь Ястребова.

Евгений Тилилицин рассказал о ходе внедрения положений 175-ФЗ и 478-ФЗ в практику строительства в НСО, ответил на вопросы строителей. Любовь Ястребова остановилась на проблемах, с которыми сталкиваются застройщики в ходе государственной регистрации ДДУ и прав собственности, показала, как эти проблемы мешают строителям исполнять требования законодательства о долевом строительстве.

Специалисты Сберегательного банка рассказали о ситуации в сфере ипотечного кредитования и о возможностях проектного финансирования строительных объектов, которые существуют и которыми можно пользоваться уже сегодня.

По материалам газеты «Строительные ведомости»Подробнее – в февральском номере