Заседание Общественного совета при минстрое Новосибирской области

В повестку заседания вошли вопросы совершенствования механизма комплексного развития территорий, корректировки и разработки региональных нормативов градостроительного проектирования. Также участники заслушали информацию о конкурсе «Лучшая строительная площадка» и о готовящихся в августе торжественных мероприятиях – Днях архитектуры, приуроченных к 90-летию Союза архитекторов России.

В заседании приняли участие первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов, председатель Общественного совета, вице-президент Российского Союза строителей Максим Федорченко, заместитель председателя Общественного Совета, исполнительный директор Гильдии проектировщиков Сибири Александр Панов, профессор кафедры архитектуры Новосибирского государственного университета архитектуры, дизайна и искусств, кандидат архитектуры Сергей Ганжа, председатель Комиссии по нормативам Общественного экспертного совета при мэре Новосибирска по вопросам градостроительства Алексей Журавков, председатель Совета ветеранов Союза строителей Новосибирской области Виктор Брацун, учредитель Группы компаний «ВербаКапитал» Вадим Ильченко, генеральный директор   ООО «Сибмонтажспецстрой» Анатолий Павлов, ректор НГУАДИ Наталья Багрова, учредитель АО «Бердский строительный трест» Александр Воронин, председатель Новосибирского Союза архитекторов России Петр Долнаков, заместитель председателя Комиссии Общественной палаты Новосибирской области по вопросам ЖКХ, градостроительства и дорожного комплекса Елена Шушарина, директор компании «Концепт-Проект» Михаил Марков, первый проректор НГАСУ (Сибстрин) Александр Евдокименко, проректор по науке и перспективному развитию НГАСУ (Сибстрин) Дмитрий Обозный, начальник управления архитектуры и градостроительства администрации Новосибирского района Новосибирской области Константин Ходов, начальник управления архитектуры и градостроительства Минстроя Новосибирской области Екатерина Савонина.

С докладом «О совершенствовании механизма комплексного развития территорий в Новосибирской области» выступил Сергей Ганжа. Он отметил большую заинтересованность и одновременно большую тревогу, которую вызывает механизм КРТ у жителей региона, особенно – «частного сектора» (действующей застройки ИЖС).  

Анализируя ситуацию, Сергей Ганжа привел в обобщенном порядке свое видение плюсов и минусов КРТ.

Первый несомненный плюс - плановая направленность механизма на реализацию положений нацпроекта «Жилье и городская среда» - несмотря на отсутствие формализованных связей с нацпроектом. Второй плюс – широкие возможности привлечения разных видов капитала для реализации КРТ. Третий – возвращение к историческому алгоритму освоения различных по качественным показателям городских территорий (комплексная застройка микрорайонами, знакомая и гармоничная людям с советских времен).

Но есть и минусы, и они, по оценке Сергея Ганжи, достаточно серьезны.

Первый минус – сомнительность подхода, когда задачи КРТ реализуются под девизом «Для муниципальных и государственных нужд». Государственные задачи в градостроительстве принято решать за счет бюджетов различных уровней, да и сами задачи - иные: строительство дорог, мостов, энергетических сооружений и иных крупных инфраструктурных объектов. В случае же КРТ главная задача – строительство жилья с использованием частных инвестиций для передачи в частную же собственность.

Второй минус является развитием первого и заключается в том, что привлечение частных инвестиций для таких «государственных нужд», которые предполагаются в проектах КРТ – фактор, который в принципе сложно оценить (государственно-частное партнерство – вещь полезная, но ее результат легче поддается объективной оценке при строительстве инфраструктурных объектов).

Третий минус проявляется во враждебности граждан – владельцев объектов ИЖС, с которым сталкиваются заходящие в проекты КРТ компании. Она основана на том, что обозначение в градостроительных документах территорий ИЖС для реализации проектов КРТ ведется сразу крупными кварталами, что провоцирует непонимание гражданами действий муниципалитета в правовом и временном аспекте, а участие частных компаний в инвестировании проектов только усиливает это непонимание и враждебность («частникам» у нас, по традиции, всегда доверяют меньше, чем государственным и муниципальным структурам).

Четвертый минус состоит в том, что  для территорий ИЖС не проведено аналитическое исследование качества расположенных на них домов – и это, в свою очередь, является недоработкой в свете закона Новосибирской области от 31.03.2022 «О разграничении полномочий в сфере комплексного развития территорий в НСО».

Сергей Ганжа озвучил предложения как нивелировать приведенные выше минусы:

1. Провести аналитическую работу по классификации индивидуальных жилых домов в зонах КРТ – в соответствии с законом Новосибирской области, и внести более дифференцированные границы КРТ в градостроительную документацию. Возможно привлечение к этой работе студентов архитектурно-строительных вузов, к ним население наверняка отнесется с большей симпатией.

2. Разработать и вынести на общественные  обсуждения четкий алгоритм реализации КРТ на площадках ИЖС в соответствии с Конституцией РФ.

3. Разработать и вынести на общественные обсуждения критерии качественной жилой среды для различных городов Новосибирской области (возможно, с использованием региональных нормативов градостроительного проектирования).

По мнению Сергея Ганжи, очень важно, что перечисленные меры помогут горожанам лучше понять и, соответственно, принять КРТ. Особенно это касается участков с ИЖС, где население, узнав о перспективах вхождения в проекты КРТ, порой впадает в настоящую панику: «Нас продали вместе с домами и землей!», «Это какое-то крепостное право!», и т. п.  С ИЖС нужно работать тоньше и точнее; люди должны четко знать сроки и этапы реализации проекта применительно именно к их конкретному участку, понимать по каким нормам и на каких условиях им будут компенсированы их дома и земля, быть уверенными в том, что их конституционные права никто не нарушит, и т. д.

Петр Долнаков добавил, что с учетом опыта других регионов, в частности Московской области, сегодня следует прорабатывать проекты КРТ не только в их «жилищно-расселительной» части, но и в части создания (воссоздания) мест приложения труда. По этой теме Петр Долнаков пообещал провести специальный круглый стол в рамках программы Дней архитектуры в Новосибирске (26-28 августа).

По оценке Анатолия Павлова, в Новосибирске 85-90 процентов потенциальных площадок под КРТ заняты ИЖС – частным сектором, и именно по этому сектору отсутствует внятный механизм выкупа недвижимости и расселения людей. «Как расселять многоквартирные «аварийки», мы знаем, но такого жилья на площадках КРТ – не более 15%. Механизм КРТ не позволяет по оценке изымать индивидуальное жилье, - посетовал Анатолий Павлов, - и поэтому все эти аукционы – чистая утопия. Все расселение идет через переговоры». Сергей Ганжа согласился, уточнив, что, возможно, выход здесь опять-таки в более дифференцированном и мелком выделении площадок под КРТ и структурировании их по видам расселяемого жилья. В этом случае застройщик может выбирать, на какие площадки КРТ ему по силам зайти, а по каким еще слишком много вопросов, лучше оставить их на потом.

Анатолий Павлов упомянул опыт Тюмени, где, по его сведениям, действует некий регламент, нормирующий оценку расселяемого ИЖС, но развития тюменская тема не получила.

Дальнейший разговор пошел, среди прочего,  вокруг обеспечения социальных гарантий для жителей подлежащего расселению «частного сектора», строительства школ и детсадов на площадках КРТ. Дмитрий Тимонов сообщил, что готовится федеральный законопроект, согласно которому в перечень обязательств участников проектов КРТ, помимо объектов социальной инфраструктуры, могут ввести также строительство «инфраструктуры безопасности» (сюда могут входить пожарные депо, опорные пункты полиции и  пр.). Анатолий Павлов иронично предположил, что следующим шагом застройщиков обяжут строить аэропорты. Дмитрий Тимонов указал на необычайную «подвижность» механизма КРТ, из которого в его сегодняшней форме каждый при желании сможет извлечь то, что ему необходимо. Вадим Ильченко отметил, что, по его мнению, большинство нерешенных вопросов в механизме КРТ, по сути, относятся к компетенции федерального уровня.

Прозвучало предложение «стимулировать» собственников уходящих под расселение объектов ИЖС яркими и интересными проектами застройки, которая предполагается на их участках.

Максим Федорченко усомнился в целесообразности такого «стимулирования»; на его взгляд, собственникам старого ИЖС, как минимум, глубоко безразлично, кто и что будет строить на месте их домов (а возможно, их даже станут раздражать красивые картинки «счастливого будущего» без них). Для расселяемых жителей главное – получить хорошую, справедливую компенсацию за свою уходящую собственность, чтобы они могли себе за эти средства купить нормальную квартиру или дом в другом месте. Желательно, чтобы компенсация позволяла обрести жилье хотя бы немного лучше того, из которого людям предстоит уехать, чтобы они чувствовали повышение качества своей жизни после переезда, ощущали свою личную заинтересованность в переезде. На основании такого базового подхода и следует выстраивать всю схему расселения ИЖС в рамках проектов КРТ – от тактики переговоров с собственниками до разработки либо изменения соответствующих законов, регламентов, норм и расценок.

Касаясь перспектив корректировки федерального законодательства, Максим Федорченко напомнил об уже давно подготовленных предложениях сибиряков, которые, к сожалению, никак не могут продвинуться к стадии рассматриваемого Госдумой законопроекта. Главное в этих предложениях – придать районам старой ИЖС статус «многоквартирного дома», собственники квартир в котором имеют право на общее голосование по вопросу вхождения их МКД в проект КРТ.

Максим Федорченко не уверен, что предложение Сергея Ганжи о более мелком и дифференцированном «межевании» участков под КРТ найдет поддержку – хотя бы потому, что с этими проектами жестко увязаны требования о соблюдении нормативов обеспеченности школами, детсадами и прочей социальной инфраструктурой, а такие требования применимы только к укрупненным площадкам. Председатель Общественного совета напомнил, что в Кемерово накоплен позитивный и интересный опыт расселения объектов ИЖС в рамках проектов КРТ, и рекомендовал использовать этот опыт.

Представитель компании Брусника отметил,  что в Новосибирской области тоже есть инструменты расселения ИЖС – по трехсторонним договорам, с изъятием земли для муниципальных нужд и т. п. Главное – добиться, чтобы они работали.

«Нужно использовать весь комплекс инструментов, в том числе работать с учетом региональных критериев для изъятия ИЖС (среди них – отсутствие централизованных сетей водоотведения). Но в любом случае ключевой аспект здесь – добиться экологичного взаимодействия застройщиков и жителей; не просто расселения «по оценке», а с соблюдением баланса интересов, - сообщил он. – Например, наша компания в настоящее время придерживается подхода, предполагающего  обязательное улучшение жилищных условий расселяемых людей». 

О первичности соблюдения реального баланса интересов над инструментами «государственно-муниципального понуждения» говорили и другие участники заседания. В частности, Анатолий Павлов указал на неоднозначность регионального критерия для сноса в виде отсутствия канализации: «если человек вообще снесет дом на участке и посадит там картошку – зачем ему какие-то инженерные сети; при этом его право собственности на землю никто не отменял». Дмитрий Тимонов добавил, что из двух основных региональных критериев, являющихся основанием для изъятия объекта ИЖС (70-процентный износ дома и отсутствие какой-либо централизованной инженерной коммуникации) второй, как минимум, является спорным. Ведь по этому критерию получается, что жителя частного дома выселяют, потому что муниципалитет на городской земле не обеспечил его централизованными канализацией, водоснабжением или электроэнергией – а ведь это обязанность муниципалитета.

С другой стороны, прозвучало и мнение о допустимости и даже необходимости разумного понуждения к расселению – без него невозможно будет избавиться от обширного депрессивного частного сектора в структуре центральной городской застройки, либо, как минимум, придется в обновленных микрорайонах мириться с хаотичными «островами» старого ИЖС, собственники которого наотрез отказались от КРТ. Правда, дальше возникает новый вопрос: надо ли при расчистке участков принципиально менять зонирование, или допустимо сохранить за освобождаемыми площадками статус ИЖС? Здесь мнения участников заседания тоже разделились. Например, Сергей Ганжа считает, что площадки вовсе не обязательно заполнять высотками – пусть новая застройка тоже будет малоэтажной и даже индивидуальной, но реализованной по комплексным архитектурно-градостроительным решениям (это тем более актуально с учетом растущих мер господдержки ИЖС). А Дмитрий Тимонов опасается, что если город отдаст расселенные участки ИЖС под особняки для толстосумов, - это вызовет социальное напряжение, поэтому демократичнее будет строить там все-таки многоэтажки.

Петр Долнаков подчеркнул, что в любом случае формирование площадок КРТ должно идти с учетом генплана и перспективных планов развития и модернизации инженерных сетей. Однако Сергей Ганжа напомнил, что генплан – вещь гибкая и податливая, и никому и нигде в мире не удавалось при  градостроительстве полностью реализовать генпланы в их изначальном виде. 

С нашим же КРТ ситуация вообще противоположная: решение КРТ становится основанием для внесения изменений в ПЗЗ и генплан.

Максим Федорченко в дополнение к вышесказанному предложил проработать должным образом практику реализации КРТ по инициативе правообладателя.

По итогам обсуждения первого вопроса повестки Общественный совет рекомендовал организовать разъяснительную работу среди населения по алгоритму реализации механизма КРТ на площадках ИЖС, организовать дополнительный мониторинг исполнения действующих договоров по КРТ, усовершенствовать практику реализации КРТ по инициативе правообладателя.

По вопросу «О совершенствовании нормативов градостроительного проектирования» выступил с докладом Алексей Журавков, озвучив ряд предложений по обозначенной теме; они касаются нормирования социальной и транспортной инфраструктуры, а также контроля архитектурно-градостроительного облика предлагается.

Первое предложение - четко определить и закрепить формы и объемы участия застройщиков в развитии (строительстве) объектов школьного и дошкольного образования (сегодняшняя практика заключения соглашений о взносах с квадратного метра жилья на возведение инфраструктуры еще только начинает формироваться и нуждается в более ясной регламентации).

Второе предложение – сократить нормативные площади школьных участков на 20-40 процентов.

Третье -  определить условия принятия в расчет обеспеченности школьными и дошкольными местами частных учреждений образования (они не могут быть равны условиям государственных школ, так как частные школы не являются общедоступными).

Четвертое – разработать нормативы для формирования единых школьных микроучастков, расположенных частично на территории Новосибирска, а частично – в зоне Новосибирской агломерации.

Пятое – увеличить нормативные радиусы доступности объектов школьного и дошкольного образования.

Шестое – закрепить возможность уменьшения нормативного показателя обеспеченности машино-местами на 25 процентов для жилой и деловой застройки в зонах пешеходной доступности от станций метро.

Седьмое – сократить требуемое количество машино-мест для личного транспорта в зонах смешанной жилищно-деловой застройки – с учетом маятникового, непостоянного характера их использования.

Восьмое  - разработать архитектурно-художественные концепции главных улиц города, а также разработать нормативы, позволяющие требовать от собственников зданий соблюдения ПЗЗ в части АГО и Правил благоустройства.

«Мы с осторожностью относимся к предложению о сокращении нормативных размеров школьного участка – поскольку проекты школ в обязательном порядке проходят государственную экспертизу, которая проверяет соответствие проекта документам федерального уровня», - прокомментировал одно из предложений Дмитрий Тимонов.

«Да, нужно сокращать умеренно, - согласился Алексей Журавков. - Если сократить только на 20 процентов – нам удастся обеспечить соответствие всем федеральным требованиям».

С предложением разработать отдельные нормы, позволяющие формировать участки для школ в рамках агломерации (одновременно в границах нескольких муниципальных образований) Дмитрий Тимонов не согласился; по его мнению, не стоит пытаться вводить в норму то, что применяется как «пожарная мера». А вот с изменением норматива радиуса доступности школ стоит поработать, считает первый заместитель министра строительства Новосибирской области. В частности, помогло бы улучшить ситуацию введение нормы транспортной доступности школ для учащихся средних и старших классов (тогда доступность определялась бы средним временем, необходимым, чтобы школьник добрался до школы общественным транспортом).

По итогам обсуждения второго вопроса повестки озвученную информацию решили принять к сведению, и продолжить обсуждение вопроса на следующем заседании Общественного совета.

Третьим пунктом заслушали информацию «О конкурсе на Лучшую стройплощадку», которую изложил  Максим Федорченко.

Конкурс «Лучшая строительная площадка» проводится инспекцией государственного строительного надзора Новосибирской области, Общественным советом при Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области Ассоциации «Национальное объединение строителей» уже во второй раз.

В прошлом году на конкурс было заявлено 11 площадок, в этом году количество заявок выросло до 16-ти.

Как напомнил Максим Федорченко, ключевая цель конкурса «Лучшая строительная площадка» − определить и поощрить строительные организации, которые на высоком уровне обеспечивают соблюдение требований безопасности при строительстве и повышают культуру строительного производства, а также распространить лучшие практики среди других строительных организаций и сформировать позитивный имидж застройщиков и подрядчиков Новосибирской области.

Итоги конкурса будут подведены 7 августа в ходе торжеств по случаю Дня строителя, которые в этом году вновь планируется провести на площадке Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета.

В четвертом пункте о Днях архитектуры, которые пройдут в Новосибирске 26-28 августа и будут приурочены к 90-летию Союза архитекторов России, рассказал Петр Долнаков. Как выяснилось,  на эти дни запланирована обширнейшая программа, включающая конференции с актуальной профессиональной повесткой, экскурсии, мастер-классы, и многое другое, вплоть до защиты проектов и, по ее результатам, подведения итогов конкурса «Золотая капитель». Петр Долнаков призвал профессиональное сообщество оказать возможную поддержку этому событию.

Информация была принята к сведению.