Состоялся вебинар по проблемам судебной строительно-технической экспертизы

30 марта Ассоциация строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) совместно с Сибирской юридической компанией организовала для входящих в ее состав компаний очередной бесплатный вебинар на актуальную тему «Судебная строительно-техническая экспертиза и контрольные процедуры в строительстве: экспертная практика и пути решения спорных вопросов».

В ходе вебинара были рассмотрены вопросы банковского контроля при привлечении застройщиком денежных средств дольщиков на счета-эскроу, возможности применения примирительной процедуры разрешения споров в сфере инвестиционно-строительных проектов, посредством использования строительно-технической и стоимостной экспертизы. Кроме того, на вебинаре осветили входящую в общую повестку проблему оценки качества строительных материалов, а также характерные ошибки и спорные моменты, возникающие при проведении строительно-технической экспертизы.

Спикерами вебинара выступили доктор технических наук, профессор НГТУ Николай Машкин, кандидат технических наук, доцент НГАСУ (Сибстрин) Александр Маньшин, кандидат технических наук, руководитель направления строительно-технической экспертизы ООО «Сибирская юридическая компания» Юрий Шаравин.

Юрий Шаравин, Николай Машкин, Александр Меньшин

Юрий Шаравин напомнил: сегодня основными направлениями деятельности судебной строительно-технической экспертизы являются оценка объемов выполненных (невыполненных) строителями работ, их качества, а также анализ качества предшествующих строительству  работ по подготовке проектной документации.

С вводом в действие системы проектного финансирования и аккумуляции средств дольщиков на эскроу-счетах институт строительно-технической экспертизы, среди прочего, может и должен органично включиться  в механизм контроля, необходимого при переходе строящихся объектов на новую систему. Речь идет об участии сотрудников независимых экспертных организаций в контроле проектного финансирования долевого жилищного строительства.

Два ключевых этапа  в проектном финансировании – рассмотрение пакетов документов заявителей-застройщиков при изначальном принятии/непринятии решения о предоставлении заявителю проектного банковского финансирования, и контроль качества выполнения работ перед перечислением  средств дольщиков бенефициару (застройщику).

Юрий Шаравин показал, на какую нормативную базу должны опираться компании, занимающиеся судебной строительно-технической экспертизой, в своей работе на данном направлении. Среди прочего, это регламенты взаимодействия банков и застройщиков и соответствующие методические рекомендации, разработанные Институтом развития «ДОМ.РФ».

В рекомендациях, принятых совместно Центробанком, Минстроем РФ и АО ДОМ.РФ банкам «…рекомендуется обеспечить наличие персонала, привлечение специалистов, обладающих компетенциями в сфере кредитования застройщиков, а также обеспечить единые подходы к организации взаимодействия с застройщиками во всех своих подразделениях, в том числе региональных». В ряде отдельных внутренних рекомендаций Центробанк практически напрямую рекомендует банковским структурам для проверки возможности исполнения застройщиками своих обязательств привлекать специалистов строительно-технических экспертиз, инжиниринговых компаний соответствующего профиля. 

«Гарантия успешного завершения строительства должна подтверждаться либо профильным специалистом банка, либо сотрудником привлеченной инжиниринговой компании», - говорится в документах Центробанка РФ.

Юрий Шаравин описал основные этапы работ, осуществляемых независимыми строительно-техническими экспертами во взаимодействии с банками и застройщиками, и подчеркнул  большую ответственность экспертов, на основании выводов которых могут приниматься, например, решения о приостановке банковского финансирования, и т. п.

По оценке Юрия Шаравина, несмотря на все вышесказанное, пока что банки слабо идут на сотрудничество с органами независимой судебной строительно-технической экспертизы, предпочитая опираться в работе со строителями на своих штатных специалистов, зачастую не обладающих необходимыми компетенциями. Эксперт считает, что такой подход нужно менять, поскольку он может отрицательно отразиться на исполнении эскроу-договоров, на качестве строительства.   

Николай Машкин, сообщив о недавнем распространении ипотечного кредитования и на объекты ИЖС, указал, что как строительство индивидуальных домов, так и вообще любое строительство крайне зависит от качества исходных материалов. «Обычно затраты на материалы составляют около половины сметной стоимости строительства объекта», - уточнил Николай Машкин. При этом, современный ассортимент стройматериалов чрезвычайно широк и насчитывает многие тысячи наименований. Огромно и число производителей – как зарубежных, так и отечественных. «И тем, кто занимается строительством, конечно, нужно обладать необходимым набором знаний об этом океане стройматериалов», - подчеркнул эксперт. Причем, это должны быть знания всеобъемлющего характера, учитывающие специфику доставки, приготовления, применения и дальнейшей эксплуатации в уже «готовом состоянии» - когда, условно говоря, кирпич, арматура, раствор и штукатурка со шпаклевкой превратились в единую стеновую конструкцию и работают вместе, во взаимосвязи, и т. п.

В некоторых случаях послабление строителям может дать «пониженный уровень ответственности» самого объекта строительства; если, скажем, это не многоквартирный дом, а ИЖС, можно в какой-то мере пренебречь чрезмерно высокими требованиями к теплозащите ограждающих конструкций, предъявляемых действующими строительными нормами к МКД. Но это частное исключение, лишь подтверждающее общее правило: чтобы строительный проект (любого уровня и масштаба) привел к качественному и добротному результату, он должен создаваться из качественных и грамотно подобранных материалов.

Для профессионального контроля качества строительных материалов, среди прочего, действуют  специальные лаборатории – в том  числе испытательная лаборатория, созданная при  поддержке СРО АСОНО в НГАСУ (Сибстрин). «Но, как правило, для проверенных материалов от известных производителей дополнительная лабораторная проверка избыточна: их качество стабильно, - отметил Николай Машкин. – На самом деле,  главная задача и проблема здесь – изначально правильно определиться с выбором материалов, отвечающих по своим физико-техническим характеристикам тем требованиям, которые обусловлены конкретным объектом капитального строительства, его функциональным назначением, особенностями геологических, климатических и прочих условий эксплуатации».

По мнению спикеров вебинара, в решении данной задачи также могут помочь квалифицированные строительно-технические эксперты. Вместе с тем, квалификация, уровень подготовки сотрудников  пока что остаются ахиллесовой пятой многих органов негосударственной строительно-технической экспертизы.

«Нередко сегодня  строительно-технической экспертизой занимаются люди, не обладающие должной компетенцией, – посетовал Александр Маньшин. – Например, сегодня к данной работе допускаются специалисты всего лишь с трехлетним стажем работы в инженерно-строительной сфере. Увы, некоторые из них не умеют даже правильно трактовать ГОСТы и СНиПы. Как показывает опыт, глубоко и грамотно провести соответствующую экспертизу способны только люди, имеющие больший опыт работы – как минимум, пять лет».

Настоящий строительно-технический эксперт должен обладать глубоким правовым, «законодательным» знанием. Но, при этом, обязательно оно должно сопрягаться, соотноситься со знанием нормативно-техническим, причем в практическом разрезе (надо знать, допустим, особенности «поведения» конкретных материалов в тех или иных условиях не только по инструкциям, но и исходя из опыта, накопленного на реальных стройплощадках, и т. п.).

По мнению спикеров, полезно для интересов дела было бы поднять значимость строительно-технического эксперта, чтобы он стал, к примеру, одной из полноправных сторон в договорах о предоставлении проектного финансирования. В этом случае многие конфликты между банком и застройщиком, застройщиком и подрядчиками можно было бы в принципе предотвратить, а для урегулирования тех конфликтов, которые все-таки возникли, более широко использовать возможности досудебного урегулирования (в порядке, аналогичном  процедуре третейского суда).

Спикеры предположили: возможно, имеет смысл организовать дополнительную подготовку судебных строительно-технических экспертов на базе НГАСУ (Сибстрин).

Напомним, ранее, в ходе состоявшейся 16 марта Окружной конференции строительных СРО Сибирского федерального округа, генеральный директор СРО «Алтайские строители» Зинаида Герасимович от имени своего регионального объединения высказала предложение по урегулированию порядка производства судебных и несудебных строительных экспертиз. По ее мнению, сегодня отсутствие нормативно закрепленных требований к уровню квалификации негосударственных судебных экспертов приводит к тому, что экспертизы проводятся некомпетентно, непрофессионально. В результате суды выносят решения, согласно которым стоимость устранения выявленных недостатков на объектах строительства оказывается в десятки раз выше их реальной  цены. «Так, одного из членов нашей Ассоциации суд обязал выплатить дольщику в счет замены некачественного остекления в лоджии 267 тысяч рублей. Для нашего региона это означает, что остекление должно быть выполнено из золота. Но такую стоимость определили эксперты» - обрисовала проблему Зинаида Герасимович.

Для упорядочения ситуации глава «Алтайских строителей» предложила ввести обязательное лицензирование деятельности по проведению судебно-строительных экспертиз, в полной мере распространить действие закона «О государственной экспертной деятельности…» на негосударственную судебную экспертизу, четко определить критерии (правила) выбора конкретной экспертной организации (или эксперта), а также зарегистрировать в установленном порядке методику проведения  судебной строительно-технической экспертизы.

Окружная конференция 2021 - Игорь Делич, Зинаида Герасимович, Александр Домбровский

Обзор вебинара подготовлен Александром Русиновым, редактором газеты "Строительные ведомости"