М.Федорченко выступил на Правлении РСС по вопросам КРТ при реализации МКД и ИЖС

Первый день проведения мероприятия был посвящен вопросам строительства МКД и ИЖС в рамках реализации КРТ. На заседании Правления с докладами выступили Президент РСС Владимир Яковлев, Первый вице-президент РСС Владимир Дедюхин, министр строительства Рязанской области Марат Султанов, директор Фонда развития территорий Наиль Сайфуллин, первый заместитель главы администрации Рязани Дмитрий Лощинин, управляющий директор ГК «Зеленый сад» Андрей Оришкевич, директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич, председатель Совета Союза строителей Рязанской области Лёма Шаипов, вице-президент РСС Максим Федорченко, руководитель по параметрам развития территории АО «ДОМ.РФ» Анна Должанская, заместитель председателя Комитета РСПП по техническому регулированию Андрей Лоцманов. Участие также приняли представители организаций-членов РСС, представители бизнеса, учебных организаций, СМИ.

С приветственным словом на заседании Правления выступил Президент РСС Владимир Яковлев. В своём выступлении он отметил, что тема заседания — комплексное развитие территорий в рамках реализации многоквартирного и индивидуального жилищного строительства — является одной из приоритетных для строительной отрасли.  Владимир Яковлев акцентировал внимание на двух ключевых документах, которые в настоящее время определяют вектор развития строительной отрасли: это Стратегия пространственного развития Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2036 года, а также национальный проект, ориентированный на создание инфраструктуры для жизни. Эти документы, по его словам, не только дополняют друг друга, но и являются основными ориентирами для отрасли.

Особо было отмечено, что на недавнем заседании Президиума Государственного совета по вопросам инфраструктурного развития Президент России обозначил приоритетные задачи для строительного комплекса. В их числе — расширение масштабов индивидуального жилищного строительства, развитие инфраструктурной обеспеченности земельных участков, создание надежных механизмов поддержки для граждан, желающих строить собственные дома. Кроме того, Президент поддержал предложение о выделении ИЖС в самостоятельное направление в рамках национального проекта.
Говоря об инструментах, позволяющих эффективно решать задачи пространственного развития, Владимир Анатольевич подчеркнул значимость механизма комплексного развития территорий. 

Владимир Яковлев также обратил внимание на необходимость тиражирования практик КРТ по всей стране. Он подчеркнул, что местные власти должны активнее вовлекаться в реализацию таких проектов, а также важно обеспечить доверие и поддержку со стороны граждан. Уверенность в эффективности КРТ должна подкрепляться результатами и качеством реализуемых решений.

От имени правительства Рязанской области участников мероприятия приветствовал министр строительства региона Марат Султанов. Ключевым направлением, затронутым в выступлении, стало комплексное развитие территорий. По словам Марата Аркадьевича, в Рязанской области этому вопросу уделяется приоритетное внимание, поскольку от него во многом зависят системные решения по таким важнейшим задачам, как расселение аварийного жилищного фонда и снос непригодных для проживания построек.

С докладом на заседании в режиме ВКС выступил директор Фонда развития территорий Наиль Сайфуллин. В своём выступлении он отметил, что механизм комплексного развития территорий (КРТ) получил прочную нормативную основу. Благодаря принятым поправкам в федеральное законодательство, инструмент КРТ стал более универсальным и гибким, что позволило устранить прежние ограничения и обеспечило широкие возможности для его применения на территории всей страны.

Особое внимание в докладе было уделено институту оператора. Это новое понятие введено в рамках Градостроительного кодекса, и оно подразумевает наличие юридического лица, уполномоченного на подготовку территории к застройке. В роли оператора могут выступать организации, созданные Российской Федерацией или субъектами, что определяется соответствующими распоряжениями правительства либо глав регионов.

Функционал оператора охватывает весь цикл предпроектной подготовки: от определения условий реализации до проработки планировочных решений и согласования источников финансирования, в том числе расходов на расселение аварийного жилья. Именно на этом этапе создаются условия для привлечения инвесторов, которым предлагается уже подготовленная для строительства территория.

Наиль Анварович отметил, что Фонд развития территорий активно участвует в реализации пилотных проектов КРТ, а также остановился на проектах, реализуемых в Рязани, это 12 проектов КРТ, находящихся на различных стадиях подготовки и реализации. Сайфуллин подчеркнул, что большая часть этой работы ведётся в тесном взаимодействии с региональными администрациями, Минстроем России, а также с жителями территорий, попадающих под развитие.

Первый заместитель главы администрации города Рязани Дмитрий Лощинин подробно рассказал о подходе города к комплексному развитию территорий (КРТ), в том числе в рамках механизма комплексного развития социальной и нежилой застройки (КРСН).

В частности, в Рязани реализуется проект по интеграции бывших промышленных зон, таких как площадки завода ЖБИ-6, ЖБИ-8, на основании статьи 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации между администрацией города и правообладателями земельных участков было заключено пять договоров КРТ.
Администрация города в настоящее время также формирует новые территории для комплексного развития, с целью проведения конкурсов и заключения новых договоров КРТ. Ряд таких участков уже подготовлены, проекты решений находятся на стадии согласования.

Как подчеркнул Дмитрий Николаевич, главной целью комплексного развития территорий является создание комфортной городской среды, а также развитие транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры. Он напомнил, что с марта 2025 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации. В соответствии с ними застройщик, заключивший договор КРТ, обязан обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимых для функционирования возводимого жилья.

Однако в ряде случаев такие обязательства становятся для застройщиков экономически нецелесообразными — в частности, при высокой стоимости расселения аварийного жилья. В этой связи Дмитрий Николаевич обратился с просьбой рассмотреть возможность включения Рязанской области в перечень регионов, получающих государственную поддержку на строительство социальной и инженерной инфраструктуры в рамках реализации КРТ.

Кроме того, Лощинин отметил необходимость внесения изменений в часть 6 статьи 67 Градостроительного кодекса. В действующей редакции исключение участков из решений о КРТ после заключения договоров требует повторного согласования проектной документации и приводит к изменению архитектурно-планировочных решений, что, в свою очередь, негативно сказывается на сроках реализации проектов. В этой связи администрация города предлагает пересмотреть данный механизм и поддержать соответствующую инициативу.

Андрей Оришкевич, Управляющий директор Группы компаний «Зеленый сад», остановился на ключевых проблемах и вызовах, с которыми сталкиваются регионы при реализации подобных проектов. Он подчеркнул, что особенно сложной является ситуация в регионах с низким уровнем продажных цен на недвижимость, где рентабельность строительства находится на критически низком уровне. Анализируя данные по Московской области, Москве и Рязанской области, он обратил внимание аудитории на значительную разницу в объемах строительства и стоимости квадратного метра жилья.

Особое внимание Андрей Валерьевич уделил анализу себестоимости строительства, которая, по его оценкам, составляет примерно 95 тысяч рублей за квадратный метр при условии полноценного развития социальной и инженерной инфраструктуры. Именно этот факт становится серьезным препятствием для развития проектов комплексного развития территорий в регионах с низкими продажными ценами — застройщики попросту не могут обеспечить достаточную доходность своих проектов, чтобы привлечь инвестиции и получить банковское финансирование.

Спикер также отметил, что в условиях сокращения объемов строительства и падения налоговой базы регионы сталкиваются с кассовыми разрывами, что напрямую влияет на возможность реализации социальных программ и развитие инфраструктуры. Поэтому необходимо искать баланс между интересами застройщиков, муниципалитетов и населения, а также совершенствовать законодательство, чтобы создавать более благоприятные условия для инвестиций в комплексное развитие территорий.

Особое внимание в выступлении было уделено проблемам организации «последней мили» — логистике и транспортной доступности на микроуровне. Андрей Валерьевич рассказал о концепции создания «пришкольных терминалов» — специальных транзитных площадок, предназначенных для безопасной и удобной перевозки школьников от дома до образовательных учреждений. Такая инициатива направлена на решение актуальных проблем с транспортной доступностью и безопасностью детей, что особенно важно в условиях растущей плотности населения и недостатка качественной инфраструктуры.

Директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич в своем выступлении рассказала о текущей работе, которая ведется в России по развитию комплексного развития территорий (КРТ). Уже четвертый год подряд в рамках действующего законодательства проводится системная работа по определению земельных участков и финансированию инфраструктуры, необходимой для реализации таких проектов.

Особое внимание было уделено запуску второго блока инструментов инфраструктурного меню, направленного на финансирование проектов комплексного развития территорий. Отдельно она отметила, что в Рязани реализуется один из первых проектов в России, реализуемых при участии Фонда развития территории. Этот проект имеет уникальное значение, так как с федерального уровня задает приоритеты в улучшении качества жизни граждан, расселении ветхого и аварийного жилья и создании комфортной среды для населения.

Также Мария Владимировна подчеркнула, что ежегодно в рамках КРТ утверждается пакет законодательных поправок, который в текущем году позволил закрепить статус реализации проектов КРТ, определить необходимые строительные нормы и упростить работу операторов, в том числе в части привлечения инвесторов.
Она отметила, что тенденции устойчивого развития и комплексного учета современной инфраструктуры являются общими для многих стран.

Лёма Шаипов, председатель Совета Союза строителей Рязанской области, в своем выступлении сделал акцент на важности рабочих кадров для строительной отрасли и промышленности региона. Он напомнил, что в послевоенные 1950–60-е годы в стране существовала четкая система подготовки кадров, когда люди, несмотря на нехватку специалистов, осваивали профессии непосредственно на производстве и в учебных заведениях.

В связи с этим Лема Рамазанович призвал руководство региона и отрасли рассмотреть возможность возрождения подобных программ подготовки рабочих кадров, чтобы восполнить дефицит квалифицированных специалистов. Он обратил внимание на современную проблему — значительную нехватку рабочих рук, особенно среди молодежи, которая зачастую занята не производственной деятельностью, а менее продуктивными занятиями. Он также отметил, что в регионе закрылись уже пять заводов, и в половине случаев причиной стал дефицит кадров.

Максим Федорченко, Вице-президент РСС, председатель Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий отметил несколько ключевых проблем в сфере комплексного развития территорий. По его словам, этот механизм на сегодняшний день является фактически единственным и основным инструментом развития жилищного строительства всех видов. Однако существует ряд существенных проблем, которые не стоит игнорировать.

Одной из главных трудностей является защита прав и интересов граждан. Сегодня значительная часть населения сопротивляется включению своих территорий в проекты комплексного развития, зачастую не понимая выгоды для себя, особенно в случаях, когда семьи оказываются затронуты имущественными вопросами в рамках проектов. Это непонимание тормозит развитие многих территорий.

Для решения этих вопросов, по словам Федорченко, необходимо усилить защиту прав граждан. В то же время, ряд законодательных инициатив, призванных защитить интересы населения, зачастую фактически тормозят механизм комплексного развития, не нарушая при этом права граждан. В этой связи комитет РСС подготовил конкретный и продуманный механизм, включающий предложения по предоставлению равнозначных помещений гражданам, экономическим компенсациям для тех, кто попадает под расселение, возможности предоставления индивидуального жилья по желанию и учету собственников, желающих участвовать в комплексном развитии территорий.

Особое внимание Максим Владиславович уделил проблеме малоэтажного строительства. Президент России недавно подчеркнул значимость развития этого сектора, и соответствующий раздел включается в национальный проект. При этом, по данным Федорченко, дела в области малоэтажного строительства остаются неудовлетворительными. Потенциал спроса в этом секторе оценивается в миллион домов в год, однако фактический ввод жилья значительно ниже: в 2024 году было введено всего 463 тысячи домов.

Реализация законов о малоэтажных жилых комплексах продвигается очень медленно: введено лишь 13 таких комплексов с общим объемом 152 тысячи квадратных метров жилья. При этом в ряде регионов малоэтажное строительство развивается крайне слабо, уступая многоквартирному.

По мнению Федорченко, наиболее эффективным инструментом для решения этой ситуации является применение механизма комплексного развития территории. В настоящее время неконтролируемое строительство индивидуальных домов осуществляется мелкими подрядными организациями, что не обеспечивает необходимого качества и отсутствия социальной инфраструктуры. Это ведет к появлению поселков без социальных объектов, надлежащего управления и обслуживания инженерных сетей. К тому же возникают проблемы с обманутыми заказчиками, которые уже обращаются с коллективными жалобами.

Основной причиной таких проблем является низкая заинтересованность муниципалитетов в заключении договоров о комплексном развитии территории для малоэтажного строительства, так как требования по количеству квадратных метров жилья, которые муниципалитеты обязаны выполнить, преимущественно ориентированы на многоквартирные дома. Следовательно, малоэтажное строительство оказывается экономически менее выгодным.

Кроме того, нормативы по обеспечению малоэтажного строительства инженерной и социальной инфраструктурой требуют корректировки с учетом специфики таких проектов, учитывая, в каких районах и для какого типа проживания возводятся малоэтажные комплексы. Для застройщиков такие проекты низкомаржинальны из-за высоких затрат на инфраструктуру, которая может стоить в несколько раз дороже по сравнению с многоэтажным строительством.

Отсутствует также регулируемый порядок управления общей собственностью в малоэтажных жилых комплексах. В связи с этим Комитет РСС предлагает ускорить разработку и реализацию отдельного федерального проекта по развитию индивидуального жилья в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни» с определением плановых показателей для Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и региональных властей. Это позволит увеличить внимание к развитию малоэтажного строительства.

Также предлагается ускорить принятие федерального закона, регулирующего управление имуществом общего пользования в малоэтажных жилых комплексах, и рассмотреть вопрос о сохранении таких комплексов исключительно для постоянных жителей. При этом не предполагается ограничивать граждан в строительстве индивидуального жилья для личного проживания.

Особое внимание следует уделить регулированию проектов комплексного развития территорий, включая наделение операторов КРТ дополнительными полномочиями, а также привлечению средств бюджетных кредитов и сотрудничеству с международными финансовыми институтами.

Важным является и участие профессионального саморегулируемого строительного сообщества в сфере изысканий, проектирования и строительства, поскольку сегодня лишь около 10% подрядчиков, участвующих в строительстве индивидуального жилья, состоят в таких организациях. Большинство же — это малоизвестные компании, что приводит к недостроям и жалобам граждан.

Для повышения качества и безопасности малоэтажного строительства комитет предлагает налоговые льготы для застройщиков, реализующих проекты с обязательным обеспечением инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры.

Третий вопрос, который затронул Федорченко, касается обеспечения территорий социальными объектами. Несмотря на установленные нормы, остаются вопросы о том, какие именно социальные объекты должны возводиться в рамках КРТ, с учетом демографических прогнозов и потенциала развития территорий.
Застройщики должны либо самостоятельно обеспечивать возведение социальных объектов, соблюдая все требования безопасности, либо это должно быть организовано через медиатора — оператора проекта с привлечением профессиональных подрядчиков.

В заключение Максим Владиславович подчеркнул, что в рамках Российского Союза строителей работает комитет по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, который собирает и обобщает практики и проблемы из регионов, сотрудничая с региональной властью и застройщиками. На основе этих данных комитет формирует конкретные предложения, которые при поддержке РСС и его руководства доводятся до Министерства строительства Российской Федерации и других заинтересованных ведомств.

Руководитель по параметрам развития территории АО «ДОМ.РФ» Анна Должанская в своем выступлении отметила, что в рамках дискуссии о проектах комплексного развития территорий (КРТ) в Рязанской области основное внимание было уделено жилой застройке. Однако АО «ДОМ.РФ» реализует в регионе ряд проектов КРТ на незастроенных федеральных земельных участках, ориентированных преимущественно на малоэтажную, блокированную и индивидуальную жилую застройку.

АО «ДОМ.РФ» выступает как единый институт развития в жилищной сфере. В структуре компании функционируют подразделения, отвечающие за управление земельными ресурсами, финансирование проектов, развитие цифровой среды, реализацию национальных проектов по восстановлению объектов культурного наследия, а также за поддержку индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Вся информация об участках, доступных для вовлечения в КРТ, публикуется на официальной платформе АО «ДОМ.РФ». Институт проводит аукционы, в рамках которых возможно как приобретение земельных участков, так и заключение договоров комплексного развития территории. Действующий механизм упрощает согласование проектной документации: постановление Правительства РФ № 184 применяется лишь частично, а основные параметры проекта согласовываются с субъектом и выносятся на рассмотрение правительственной комиссии под председательством Марата Хуснуллина.

После согласования концепции и проектных параметров проводится независимая оценка, и объект выставляется на аукцион. Любая компания, соответствующая установленным требованиям, может принять участие в торгах. На сегодняшний день заключено 59 договоров КРТ, а до конца мая планируется подписание 60-го. В совокупности это свыше 9 миллионов квадратных метров жилья в перспективе.

Каждый договор КРТ включает параметры жилой застройки, требования к развитию социальной и транспортной инфраструктуры, благоустройству территории, а также обязательное соблюдение федерального стандарта комплексного развития территории. Проекты проходят проверку на соответствие этим стандартам. В зависимости от типа застройки в договор включаются модели малоэтажной, среднеэтажной или центральной застройки. Среди ключевых требований — организация дворов без машин, архитектурная целостность, грамотная планировка жилых кварталов.

Кроме того, Анна Андреевна уделила внимание теме объектов культурного наследия. По поручению Президента РФ реализуется программа по восстановлению таких объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Рязанская область стала одним из пилотных регионов по этой программе. Банк «ДОМ.РФ» рассматривает возможность предоставления льготного проектного финансирования на восстановление памятников архитектуры.

Особо она отметила работу с региональными вузами. Студенты архитектурных и дизайнерских направлений получают возможность пройти практику на реальных объектах культурного наследия в регионах. Им предоставляется доступ к объектам из портфеля АО «ДОМ.РФ» для проведения обмеров и подготовки авторских проектов по восстановлению.

Андрей Лоцманов, Заместитель Председателя Комитета РСПП по техническому регулированию, рассказал, что Комитет, который работает уже более 20 лет, активно взаимодействует с Министерством строительства и ЖКХ России. Совместно реализуется дорожная карта, которая за последние шесть лет позволила существенно усовершенствовать нормативную базу и разработать новые стандарты. В 2023 году были внесены изменения в Федеральный закон № 384-ФЗ «О техническом регулировании в сфере безопасности зданий и сооружений». Ведётся активная работа над проектом технического регламента Евразийского экономического союза по безопасности строительных материалов.

Особое внимание Андрей Николаевич уделил проблеме отсутствия надлежащего регулирования рынка строительных материалов. В настоящее время их безопасность и качество не подлежат обязательной проверке. Однако разрабатываемый технический регламент, ожидаемый к вступлению в силу уже в следующем году, позволит установить обязательные требования. Материалы можно будет использовать только при соблюдении стандартов и прохождении обязательной сертификации.

Андрей Лоцманов подчеркнул, что существующая ситуация на рынке вызывает серьёзные опасения. В рамках так называемой «регуляторной гильотины» были отменены устаревшие и избыточные нормативные документы. Однако вместе с ними оказались упразднены меры государственного контроля и надзора за исполнением 17 технических регламентов, включая регламенты в сфере кабельной продукции, бытового газового оборудования и других направлений. Это привело к резкому росту фальсифицированной продукции и негативным последствиям.

Государственный контроль и надзор, по мнению Лоцманова, являются не препятствием, а защитой интересов ответственных производителей и потребителей. Он подчеркнул, что РСПП не только поднимает острые вопросы, но и активно участвует в решении проблем. Уже сегодня проводится пилотный эксперимент по надзору за пятью видами продукции: полиэтиленовыми трубами, цементом, строительными смесями, кабельной продукцией и радиаторами отопления.

С приветственным словом к участникам мероприятия обратился первый вице-президент Российского Союза строителей Владимир Дедюхин. Он подчеркнул, что РСС активно практикует проведение выездных мероприятий в регионах, что позволяет более предметно обсуждать актуальные вопросы строительной отрасли и находить эффективные решения на местах.

Кроме того, важным элементом выездных мероприятий РСС является обмен опытом между делегациями из разных регионов. Такие встречи дают возможность не только поделиться успешными кейсами, но и наладить межрегиональное профессиональное взаимодействие.

Подводя итоги заседания, Президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев поблагодарил всех участников за активное обсуждение и отметил, что по первому вопросу повестки состоялся конструктивный обмен мнениями. Он предложил принять проект постановления за основу, с учётом всех замечаний и предложений, прозвучавших в ходе дискуссии. Эти поправки будут дополнительно учтены в доработке документа. При этом Владимир Анатольевич подчеркнул, что, учитывая предстоящее продолжение работы на следующий день, окончательное решение по проекту постановления будет принято завтра.


По материалам сайта Российского союза строителей