Вопросы совершенствования механизма КРТ обсудили в Новосибирской области
Совершенствование механизма комплексного развития территорий стало ключевой темой совещания органов государственной исполнительной власти Новосибирской области с застройщиками, имеющими опыт реализации проектов КРТ. Встреча состоялась с участием представителей Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) в Большом зале Правительства Новосибирской области под руководством вице-губернатора Романа Теленчинова.
Участниками дискуссии также стали исполняющий обязанности министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов и заместитель начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Иван Ивашина.
В совещании приняли участие председатель Экспертного совета НОСТРОЙ Алексей Белоусов, председатель комитета НОСТРОЙ по административным барьерам в строительстве Леонид Бандорин, координатор НОСТРОЙ по СФО руководитель Научно-консультативной комиссии НОСТРОЙ Максим Федорченко, председатель комитета НОСТРОЙ по цифровой трансформации строительной отрасли Ирина Кузьма, исполнительный директор СРО «ОРОС» Валерий Шевляков, руководители саморегулируемых организаций Новосибирской области Мария Бирюкова, Александр Савельев, Сергей Бобков.
Максим Федорченко напомнил, что в преддверии совещания прошло заседание Экспертного совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере под председательством Алексея Белоусова. Максим Федорченко призвал коллег безотлагательно донести до членов Экспертного совета их взгляд на проблемы использования механизма КРТ, чтобы получить возможность актуализировать предложения по внесению изменений в законодательство о комплексном развитии территорий с учетом пожеланий сибирских коллег.
Роман Теленчинов высоко оценил работу по регулированию механизма КРТ, которую сегодня проводит Правительство России, Минстрой России, Национальное объединение строителей, профильный комитет Госдумы, и назвал направления, требующие особого внимания и подходов в повышении их эффективности. Речь идет о разработке и внедрении государственных регламентов расселения индивидуальных жилых строений (ИЖС) в границах КРТ, обеспечении доступности банковского кредитования для проектов КРТ, которое в настоящий момент затруднено из-за слишком продолжительных сроков возврата средств и сложностей прогнозирования в рамках получаемой финансовой модели, а также об обеспечении гарантированного подключения комплексных площадок к инженерным сетям.
Роман Теленчинов считает, что успешному решению проблем расселения аварийного многоквартирного жилья и объектов ИЖС в рамках проектов КРТ способствовало бы создание института независимой оценки подпадающих под расселение объектов – добросовестного и авторитетного, которому жители могли бы доверять.
Генеральный директор ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ГРАНДПАРК» Никита Галитаров поддержал предложения, озвученные Романом Теленчиновым. Касаясь вопроса доступности кредитных средств, он добавил, что банки сегодня в принципе неохотно финансируют проекты КРТ, а если на площадке предполагается снос аварийного жилья, предлагают такие условия, при которых экономическая целесообразность реализации проекта «оказывается под большим вопросом».
«Банки не готовы разделять риски реализации проектов КРТ, и возлагают всю ответственность на застройщиков. При этом на финансировании строительства кредитные организации зачастую зарабатывают больше, чем сами строители», – констатировал спикер.
По его мнению, нужно уйти от нынешней практики, когда из-за долгих сроков реализации проектов КРТ и трудности сопутствующих прогнозов банки непомерно повышают цену кредитных денег. Нужно внедрять цельную, сбалансированную и единую модель экономической оценки проектов КРТ, учитывающую интересы всех сторон.
Никита Галитаров также поднял тему дисбаланса между себестоимостью строительства подземных парковок и их рыночной ценой. Себестоимость в домах комфорт-класса (до 1 млн рублей) оказывается выше продажной цены (порядка 0,7 млн). Он предложил для стимулирования и поддержания на должном уровне спроса на подземные парковки внедрить специальную льготную ипотеку с возможной перспективой распространения ее действия на кладовые, коммерческие площади в составе жилых комплексов. По мнению спикера, применение такого подхода станет и дополнительной поддержкой малого бизнеса.
Заместитель начальника Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Иван Ивашина поделился уже полученными на сегодняшний день результатами работы по внедрению механизма КРТ на территории Новосибирска. По его словам, к концу 2022 года в столице Сибири заключено суммарно 7 договоров о КРТ, до конца 2023 будет заключено еще 8. Обнадеживающей тенденцией стало увеличение площадок и предполагаемых объемов расселения в рамках проектов КРТ. Если в 2022 году под расселение попали лишь 4 многоквартирных дома, то в 2023 году только на одной крупной (7,7 га) площадке КРТ планируется расселить и снести 27 аварийных многоквартирных жилых домов, еще одна площадка в значительной мере занята ИЖС.
Директор по развитию ООО «ЗАО СМС» Игорь Салов выразил твердую позицию, что для успешного запуска проектов КРТ, обремененных расселением, региональным застройщикам не обойтись без государственной поддержки. Самостоятельные переговоры застройщиков с собственниками в массовом порядке малоэффективны. Дело пойдет хорошо только тогда, когда вопросом изъятия земель и строений займется государство, используя для этого соответствующий регламент и зарезервированные на эти цели бюджетные средства. При этом необходимо опираться на объективную независимую оценку недвижимости. Игорь Салов привел в пример успешный опыт государственно-частного партнерства при расселении домов ИЖС в створе Бугринского моста, когда изъятие земель удалось осуществить в короткие сроки.
Исполняющий обязанности министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов обратил внимание на особую важность проработки процедур изъятия для освобождения участков под социальные объекты. Он отметил, что процедура принятия решения о включении в проект КРТ большинством голосов собственников, которая установлена для жителей ветхих многоквартирных домов, пока не распространяется на владельцев объектов ИЖС определенной территории.
Генеральный директор ГК «Сибмонтажспецстрой» Анатолий Павлов полагает, что несмотря на определенные трудности включать банки в работу по проектам КРТ можно уже сегодня. И он согласен с тем, что застройщикам не обойтись без господдержки в проектах КРТ, в противном случае они становятся экономически непривлекательными. Анатолий Павлов привел пример комплексной застройки площадки в Калининском районе, за которую ГК «СМСС» взялась еще до появления закона о КРТ.
«22 гектара, почти полностью занятых частным сектором, – раскрыл детали Анатолий Павлов. – Собственными силами мы пока расселили дома только на трех гектарах. Это за два с половиной года работы».
Руководитель компании считает, что обременений по площадкам КРТ слишком много – помимо расселения это еще и необходимость создавать объекты дорожной, социальной инфраструктуры, подводить инженерные сети. В части социальной инфраструктуры Анатолий Павлов считает целесообразным собирать целевые взносы с застройщиков исходя из расчета «соцнагрузки», которую приносит на территорию тот или иной жилищный проект. Взносы следует собирать в специально учрежденный фонд развития социальной инфраструктуры, из которого и будет финансироваться возведение соответствующих объектов в рамках сбалансированной региональной программы.
Алексей Белоусов по поводу обеспеченности жилой застройки объектами социальной инфраструктуры сообщил, что в 2010 годы, когда жилье в северной столице росло опережающими темпами, там возник жесткий дефицит школ, детсадов и пр. Чтобы его преодолеть, жилищные проекты, не обеспеченные социальной инфраструктурой в расчетных границах, вообще перестали допускать к реализации. И застройщики взялись возводить их за свой счет.
«Дополнительная экономическая нагрузка выглядит следующим образом: 8-10 тысяч рублей – это детский сад, 18-20 тысяч рублей – это школа. Таким образом, общая «нагрузка для финансирования соцобъектов» в Санкт-Петербурге варьируется в пределах от 30 до 40 тысяч рублей в стоимости квадратного метра нового жилья», – рассказал Алексей Белоусов, добавив, что цифры приведены при средней стоимости новостроек 300 тысяч рублей за квадратный метр.
Расчет необходимой обеспеченности социальными объектами в границах определенных территорий ведут специалисты гражданского проектирования, решения о конкретных суммах финансовой нагрузки по строительным проектам принимает уполномоченная городская комиссия.
«За счет использования этого механизма в Петербурге удалось свести практически к нулю дефицит социальных объектов», – подчеркнул Алексей Белоусов.
Говоря о проектах КРТ «с расселением», Алексей Белоусов выразил солидарность с коллегами: без государственной поддержки с этой проблемой застройщикам не справиться. Он сообщил, что работа возглавляемого им Экспертного совета, в том числе, ориентирована на продвижение законодательных инициатив, способствующих системному решению данной проблемы.
Леонид Бандорин вкратце обрисовал историю законодательного регулирования градостроительного развития в России, упомянув ранее действовавшие механизмы КУРТ, РЗТ. Он назвал НОСТРОЙ главным лоббистом, помогающим продвигать интересы строителей на федеральном уровне, и призвал новосибирцев вносить свои предложения для совершенствования нормативного регулирования строительства.
«Новосибирск – один из крупнейших муниципалитетов в стране, – напомнил сибирякам Леонид Бандорин, – и, если вы не будете вносить предложения, отрасль будет жить по тем предложениям, которые вносят Москва и Казань».
Он подчеркнул, что не стоит торопиться с регламентацией всех возможных процессов в рамках механизма КРТ. Но если строители в регионе считают, что нормативная база в этом направлении нуждается в корректировке, НОСТРОЙ ждет конкретных предложений для активизации соответствующей работы.
Основатель ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов сказал, что готов внести предложения, лишь бы удалось оптимизировать работу застройщиков по проектам КРТ. Он поддержал точку зрения по поводу того, что обременения на предпринимателей в этих проектах слишком велики, а главное – отсутствует общая определенность в государственном подходе. Спикер сказал, что бизнесу необходимо понимать, какие деньги нужно вложить в тот или иной проект.
Участники совещания договорились передать все имеющиеся предложения через саморегулируемые организации в Минстрой Новосибирской области, а также направить их в Национальное объединение строителей.
