А.Щербаков принял участие в семинаре Фонда модернизации ЖКХ НСО

На повестку были вынесены общие вопросы реализации программы капитального ремонта МКД в регионе, а также проблемы замены стояков теплоснабжения в квартирах ходе капитального ремонта инженерных систем МКД, вопросу по ремонту кирпичных неоштукатуренных фасадов, наполнению ФГИС ЦС актуальными ценами на стройматериалы, а также по возможностям банковского сопровождения программ капремонта.

С докладами и сообщениями выступили руководители и представители регионального оператора капремонта - Фонда модернизации ЖКХ Новосибирской области, а также Министерства ЖКХ и энергетики НСО, Департамента энергетики и ЖКХ города Новосибирска.

Во вступительной части заместитель исполнительного директора Фонда модернизации ЖКХ Новосибирской области Евгений Юрченко поделился некоторыми сведениями об объеме, видах планируемых работ и количестве заключенных с подрядчиками договоров. «Каждый год мы ремонтируем дома всё большей площади, всё большей этажности», - отметил, среди прочего, Евгений Юрченко.

В этом году наибольший объем приходится на капитальный ремонт крыш – их обновят в более чем двух сотнях домов. На втором месте по численности – капремонт сетей электроснабжения, на втором фасадов и подвалов, на третьем – инженерных систем тепло- и водоснабжения. К настоящему времени все основные контракты подписаны. Заместитель исполнительного директора Фонда модернизации ЖКХ НСО призвал подрядные компании не медлить с выходом на объекты, а если выход затягивается по каким-то объективным причинам – оперативно информировать о ситуации кураторов проектов.

Параллельно с кураторством и финансированием реализуемых проектов капитального ремонта МКД, региональный оператор в последнее время взялся за выполнение технического обследования многоквартирных домов. «До начала выполнения работ по капремонту каждый дом должен пройти техническое обследование, - пояснил Евгений Юрченко. – Цель: точно определить те виды работ, которые нуждаются в первоочередном выполнении, и те, которые можно отложить».

Сегодня допускается как перенос сроков на более поздний, так и на более ранний период – по закону, это можно делать без решения общих собраний собственников помещений в МКД, на основании результатов технического обследования. В этом году мы проведем обследования более полутора тысяч домов. Уже более тысячи обследовано к настоящему моменту. Подготовлены предложения по актуализации региональной программы капремонта, основанные на итогах обследований.

Представители подрядных организаций пожаловались на низкое качество проектных работ на объектах капремонта; нередко встречается, что запроектированные элементы не учитывают реалий «на земле» (например, когда проектировщики предусматривают распашные окна в подвале, которые невозможно будет нормально открыть из-за проходящих слишком близко инженерных коммуникаций, и т. п.).

Евгений Юрченко в ответ сообщил, что у Фонда нет возможностей постоянно контролировать проектировщиков; эта ситуация должна поменяться в лучшую сторону в будущем году, когда Фонд планирует ввести в действие единую информационную систему по контролю капитального ремонта. А пока Евгений Юрченко посоветовал подрядным строительным компаниям стараться работать в более тесном контакте с архитектурно-проектными фирмами, не позволяя им халтурить на капитальном ремонте.

Начальник управления жилищной политики Министерства жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Евгений Колотов остановился на капремонте внутридомовых инженерных систем, сделав акцент на порядке замены стояков.

«На практике стояки меняются в полном объеме лишь в 5-7 процентах от всех случаев», - отметил неблагоприятный тренд Евгений Колотов. Именно поэтому в 2023 году МинЖКХ было предложено не включать в состав работ по капремонту замену стояков в квартирах. Это предложение закрепили постановлением Правительства Новосибирской области от 21.11.2023 № 529-п «Об определении услуг и (или) работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт».

Однако впоследствии Министерству пришлось столкнуться с волной критики в свой адрес – в связи с принятием такого решения. Компромисс нашли, вернув замену стояков в состав работ, но внеся при этом уточнение о том, что полная замена производится только при условии обеспечения 100-процентного доступа подрядной компании к этим стоякам в квартирах. «В случае, если собственники не приняли соответствующего решения (о доступе к стоякам), - замена стояков (в квартирах) не производится», - разъяснил Евгений Колотов. Сейчас, по его словам, ведется работа над тем, чтобы оптимизировать процедуру, и при оформлении «акта недопуска к стоякам инженерных систем» можно было автоматически исключать замену стояков из видов работ. Также, среди прочего, готовятся методические рекомендации управляющим компаниям – в целях оптимизации организационной работы по обеспечению доступа подрядных организаций к стоякам инженерных систем в квартирах.

Начальник производственно-технического отдела Фонда модернизации ЖКХ Новосибирской области Игорь Киселев выступил с докладом о специфике ремонта кирпичных неоштукатуренных фасадов.

Он констатировал, что фасады из красного глиняного или керамического кирпича на старых эксплуатируемых жилых зданиях являются одними из самых неэстетичных в Новосибирске. При их капитальном ремонте, согласно принимаемым в проектно-сметной документации техническим решениям, предусматривается ремонт кладки (при необходимости), расшивка швов в имеющейся кладке, а также нанесение на ее поверхность гидрофобизирующих составов. Пока редко используемыми, но уже опробованными на практике «экспериментальными» решениями является нанесение на подобные фасады гидрофобизирующих составов с колорантом, близким по цвету к цвету существующего кирпича. Сложность данной технологии – в совместимости колоранта с гидрофобизирующими составами. Впрочем, проблема решаема, и Игорь Киселев привел пример решения: успешно отремонтированный фасад МКД на ул. Республиканской в Новосибирске.

Еще один из распространенных в Новосибирске и тоже отнюдь не ласкающих глаз видов старых фасадов – фасады из силикатного кирпича. Для его настоящего визуального обновления Игорь Киселев рекомендовал не ограничиваться ремонтом кладки, свежей расшивкой швов и бесцветной гидрофобизацией, а шире применять окрашивание специальными фасадными красками. Печально выглядят также дома, «одетые» в бетонную силикатную плитку. По оценке эксперта, принять единое унифицированное решение по капремонту таких фасадов нельзя. Исходя из имеющегося опыта: если фасад не имеет повреждений, сильных выветриваний межплиточных швов – следует провести очистку плитки и ее гидрофобизацию. Если есть повреждения плитки – нужно рассматривать вариант фрагментарного ремонта поверхности и ее окраски.

В целом, окраска фасадов в Новосибирске сегодня стала отдельным непростым вопросом, решение которого усложняется, с одной стороны, необходимостью соответствовать принятой в городе цветовой палитре, а с другой стороны – отсутствием паспортов фасадов в большинстве МКД. Согласовывать и определять конкретное колористическое решение следует при участии Фонда модернизации ЖКХ и городской власти. Подробнее на этом вопросе остановился заместитель начальника

Департамента энергетики и ЖКХ мэрии Новосибирска Андрей Куранов. Он же, среди прочего, осветил особую социальную ответственность работ по подготовке инженерных систем МКД к отопительному сезону, которая должна завершаться своевременным получением соответствующих паспортов готовности.

Заместитель руководителя аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Алексей Щербаков отметил давнее и эффективное сотрудничество СРО АСОНО с организациями – генеральными подрядчиками капитального ремонта общего имущества в МКД, подчеркнув, что подавляющее большинство этих компаний работают на высоком профессиональном уровне, качественно выполняя все свои обязательства по контрактам.

Он обратил на унификацию требований к компаниям – членам саморегулируемых организаций, а также напомнил, что если раньше СРО давала допуск компаниям к определенным видам работ, то теперь - в целом предоставляет право работать на рынке, а градация допуска к работам определяется документально зафиксированным уровнем ответственности (объемом договорных обязательств) у каждой конкретной фирмы.

Касаясь недавних нововведений в сфере саморегулирования для фирм, занимающихся капитальным ремонтом общего имущества многоквартирных домов, Алексей Щербаков оговорился, что для компаний, работающих по договорам на суммы до 90 млн рублей, практически никаких изменений нет. «Однако сейчас Фонд модернизации ЖКХ постепенно укрупняет лоты, и всё чаще в сфере капремонта МКД заключаются подрядные договоры на сумму свыше 90 или 100 млн рублей, а это уже второй уровень ответственности для компаний, и здесь есть изменения», - сообщил Алексей Щербаков. В частности, обновились требования к количеству (инженерно-технических) специалистов по организации строительного производства, включенных в Национальный реестр: для второго уровня ответственности раньше достаточно было 2, теперь надо 3 человека с подтвержденной квалификацией соответствующего уровня; для третьего уровня ответственности – 4 человека.

Также теперь обязательным стало присутствие в компании (хотя бы по договору ГПХ или по совместительству) специалиста-сметчика. «Причем этот человек должен пройти небольшой проверочный экзамен с последующим включением в Национальный реестр инженеров-сметчиков, который в настоящее время ведет НОСТРОЙ», - уточнил Алексей Щербаков.

Кроме того, добавилось требование от СРО по страхованию рисков финансовых выплат (пока это тоже касается преимущественно тех, кто работает по крупным договорам свыше 90 млн рублей). И еще одно требование – страхование ответственности членов СРО по компенсационному фонду обеспечения выполнения договорных обязательств (ОДО). Размер страхового взноса рассчитывается в процентном отношении от взноса в компенсационный фонд ОДО.

Исполнительный директор Центра банковского сопровождения контрактов Газпромбанка Юрий Одегов рассказал о возможностях банковского сопровождения и банковских гарантий при реализации проектов капитального ремонта МКД. Он описал процедуру заключения договора о банковском сопровождении и банковской гарантии (его заключает заказчик), разъяснил, в чем отличие института банковского сопровождения от страхования и казначейского сопровождения. Как выяснилось, банковское сопровождение, среди прочего, способно помочь подрядчику получить от заказчика (в данном случае – регионального Фонда модернизации ЖКХ) усиленный аванс на выполняемые работы: 50 процентов общей сметной стоимости и выше.

Заместитель директора ГКУ НСО «Региональный центр мониторинга цен строительных ресурсов» Андрей Иванов призвал усилить наполнение сегмента Новосибирской области в Федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС) актуальными ценовыми показателями.

Он напомнил: стоимость работ по капитальному ремонту МКД определяется проектно-сметным методом с обязательным применением сметных нормативов. Сметная стоимость ресурсов определяется на основании сметных цен строительных ресурсов в текущем уровне цен, размещенных во ФГИС ЦС. В случае отсутствия цен в текущем уровне, для определения сметной стоимости строительных ресурсов применяются индексы по группам однородных строительных ресурсов (ГОСР). И индексы ГОСР, и прямые сметные цены подлежат размещению на портале ФГИС ЦС с обязательной актуализацией не реже 1 раза в квартал. «Индексы ГОСР и прямые сметные цены на строительные ресурсы рассчитываются путем агрегирования ценовой информации из нескольких источников на основе отчетов, подаваемых во ФГИС ЦС на ежеквартальной основе», - пояснил Андрей Иванов.

Заместитель директора ГКУ НСО «Региональный центр мониторинга цен строительных ресурсов» настоятельно рекомендовал подрядчикам включиться в работу по формированию сметных цен на наиболее актуальные и важные для них ресурсы. По его словам, это можно делать путем регулярного заполнения и передачи в Региональный центр соответствующих информационных форм с приложением подтверждающих финансовых документов (счетов, выставленных поставщиками, и т.п.). Как подчеркнул Андрей Иванов, данная работа поможет формированию контрактных цен, наиболее близких к рыночным реалиям.