АСОНО подготовила предложения по изменениям в 214-ФЗ по итогам встречи с вице-премьером

По итогам совещания АСОНО подготовила предложения по изменению действующего законодательства в отношении регулирования правоотношений по привлечению застройщиками денежных средств участников долевого строительства. Предложения направлены в адрес Виталия Мутко через Национальное объединение строителей. 

1) Как правило, кредитные учреждения начинают оценивать заявку застройщика только после получения разрешения на строительство. Предварительное рассмотрение заявки (сбор документов по форме банка, оценка инжиниринговой компанией, внесение необходимых исправлений) может занимать длительное время. В течение этого времени застройщик не может приступить к продажам, так как не может определить банк, в котором необходимо открывать счета эскроу. В случае если размещение средств дольщиков будет осуществляться в банке, в котором застройщик не получит проектное финансирование, то впоследствии у застройщика возникнут проблемы с банком, который выдаст кредит. Действующим законодательством не предусмотрено перемещение средств со счетов эскроу из одного уполномоченного банка в другой при получении застройщиком проектного финансирования.

Предлагается: установить возможность перевода средств дольщиков, ранее размещенных на счетах эскроу одного уполномоченного банка на счета эскроу другого уполномоченного банка, в котором застройщиком получено проектное финансирование.

2) В случае, если застройщик осуществляет строительство за счет собственных средств, то продажи он может вести только при условии открытия счетов эскроу, которые будут разблокированы после сдачи дома в эксплуатацию. Однако, проценты на средства, находящиеся на счетах эскроу банк не имеет права начислять ни в пользу застройщика, ни в пользу дольщика. Таким образом, банк получает необоснованное обогащение, поскольку проценты составляют значительные суммы в десятки миллионов рублей.

Введение такой нормы о не начислении процентов с денежных средств на счетах эскроу обосновывалось тем, что на сумму процентов будет удешевляться стоимость кредитов для застройщика. Однако, не был учтен случай, когда застройщик не нуждается в кредите. Кроме того, практика показывает, что предлагаемое банками удешевление кредита во многих случаях значительно меньше, чем проценты, которые могли бы быть начислены на эскроу счета, что также отрицательно сказывается на экономике проектов.

Предлагается: установить порядок, при котором проценты на средства, находящиеся на эскроу счете могут начисляться в пользу застройщика или в пользу дольщика в зависимости от того, какое условие установлено в договоре долевого участия. При этом начисленные проценты остаются на эскроу счете до момента раскрытия эскроу счетов после сдачи объекта в эксплуатацию.

3) Законодательством об исполнительном производстве предусмотрен порядок списания средств со счетов юридического лица - должника по исполнительным листам, направленным в банк, в котором открыты расчетные счета должника. Появились случаи, когда кредитные учреждения списывают средства по исполнительным листам со специальных счетов застройщика, то есть из средств дольщиков или средств целевого кредита, выданного на цели строительства объекта. При этом исполнительные листы, как правило, выданы в отношении судебных дел, не имеющих отношения к строящемуся объекту. Учитывая высокую социальную важность соблюдения сроков и графиков возведения объектов долевого строительства, указанная практика представляется крайне рискованной.

Предлагается: законодательно запретить списывать средства со специальных счетов застройщика по исполнительным листам, как нецелевое расходование.

4) В связи с проводимой реформой долевого строительства могут существенно увеличиться сроки выполнения договоров комплексного освоения территорий или развития застроенных территорий. Это связано с тем, что собственные средства застройщика теперь замораживаются до момента сдачи текущего объекта и раскрытия эскроу счетов. Соответственно, застройщик не может приступать к освоению очередных этапов развития территории, не закончив строительство на предыдущих.

Предлагается: законодательно установить возможность продления договоров комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий по инициативе застройщика при условии, если указанным застройщиком ведется строительство объектов долевого строительства на указанной территории.

5) Энергоснабжающие организации нередко срывают сроки подключения, чем создают значительные риски для выполнения проектов строительства многоквартирных домов, поскольку без таких подключений объект не может быть введен в эксплуатацию. А в результате срыва сроков ввода объекта банк будет вынужден вернуть средства с эскроу счетов дольщикам. При этом в отличие от застройщика и банка сами энергоснабжающие организации, как правило, не несут финансовой ответственности за срыв сроков.

Аналогично сроки сдачи объекта могут быть сорваны по причине ненадлежащего исполнения своих обязанностей органами государственного надзора в строительстве и органами местного самоуправления.

Предлагается: законодательно установить полную финансовую ответственность энергоснабжающих организаций, органов государственного надзора в строительстве и органов местного самоуправления за убытки, понесенные застройщиком и уполномоченным банком в случае, если судом будет установлено, что срыв сроков ввода объекта в эксплуатацию произошел по вине указанных организаций и органов.

6) В соответствии с Федеральным законом «О Центральном банке Российской Федерации» Банк России не вмешивается в оперативную деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. В настоящий момент правоотношения между застройщиком и банком не урегулированы специальным законом. Аналогичная ситуация была в сфере потребительского кредитования до 2013 года, после чего был принят Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», который урегулировал правоотношения между потребителем и банком и обеспечил права и гарантии потребителя.

В настоящий момент банки зачастую устанавливают многочисленные дополнительные комиссии помимо процентов за пользование кредитом, возможность увеличения процентной ставки по требованию банка, досрочного истребования кредита за малейшее нарушение и т.д.

Предлагается: законодательно урегулировать правоотношения застройщика с кредитной организацией по предоставлению проектного финансирования путем утверждения Правительством РФ формы типового договора проектного финансирования, предусмотрев, чтоб банки и застройщик вправе изменять условия такого договора только путем заключение дополнительных соглашений. При этом законодательно установить:

• запрет увеличения банком кредитной ставки по любым причинам;

• запрет установления банком дополнительных комиссий, сборов, оплат сторонним организациям (инжиниринг), «навязанных» услуг (страхование, кроме СМР, медицинское страхование и пр.);

• запретить банкам ограничивать рассмотрение заявок застройщиков на финансирование по причине незначительного размера запрашиваемого кредита или географии проекта заемщика;

• ограничить случаи возможного досрочного истребования кредита банком.

 7) Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрена необходимость раскрытия информации о физических и (или) юридических лицах, входящих в соответствии с законодательством РФ о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком, с указанием, в том числе, сведений для физического лица - фамилия, имя, отчество, гражданство и место жительства. Такими лицами в частности могут выступать родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры участников застройщика. При этом участник застройщика может не располагать информацией, например, о месте жительства данных лиц и может не иметь возможности получить согласие на публикацию их персональных данных. В этом случае со стороны застройщика будет нарушение по причине неполного раскрытия информации.

Предлагается: исключить требования раскрытия информации о группе лиц, в которую входит застройщик.

8) В настоящий момент законодательство содержит требование дублирующего контроля со стороны контролирующих органов власти субъектов РФ и Фонда защиты прав дольщиков. Что совершенно не оправдано в случае привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу, поскольку застройщик не расходует на строительство средства дольщиков. А избыточный контроль и полномочия по приостановлению права привлечения средств дольщиков указанными контролирующими инстанциями создает дополнительные финансовые риски для кредитного учреждения в случае предоставления застройщику проектного финансирования.

Также содержится требование об использовании слов «специализированный застройщик» в наименовании застройщика во всех случаях привлечения средств дольщиков. Данное требование не оправдано в случае привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу.             

Предлагается: в случае привлечения застройщиком средств дольщиков с использованием счетов эскроу исключить избыточный контроль застройщика и исключить требование об использовании в наименовании застройщика слов «специализированный застройщик».