АССОЦИАЦИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

CАМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ СРО-С-284-21062017

"Промышленные страницы Сибири": "О чем у строителей голова болит?" - интервью координатора НОСТРОЙ по СФО М.Федорченко о проблемах строительной отрасли

"Промышленные страницы Сибири": "О чем у строителей голова болит?" - интервью координатора НОСТРОЙ по СФО М.Федорченко о проблемах строительной отрасли

"Промышленные страницы Сибири": "О чем у строителей голова болит?" - интервью координатора НОСТРОЙ по СФО М.Федорченко о проблемах строительной отрасли

«О чём у строителей голова болит?».  Об основных проблемах строительной отрасли в преддверии всероссийского Дня строителя рассказал читателям отраслевого журнала «Промышленные страницы Сибири» координатор Ассоциации НОСТРОЙ по СФО, руководитель Совета АСОНО Максим Федорченко

— Максим Владиславович, можно ли уже сегодня оценить, изменилась ли ценовая политика застройщиков в связи с переходом на проектное финансирование?

— Ценовую политику давно диктует рынок спроса и предложения, в целом цены на строящуюся недвижимость растут быстрыми темпами. В меньшей степени это связано с проектным финансированием, поскольку сейчас в основном пока строят ещё по старым правилам, в большей мере с тем, что значительно выросли цены на строительные материалы, а значит, и себестоимость строительства в целом. Кроме того, в Новосибирске качество жилья растёт в соответствии с требованиями, которые покупатель предъявляет даже к стандартам жилья эконом класса — сегодня они значительно выше, чем несколько лет назад. Это касается и благоустройства, и отделки общедомовых помещений. Это всё тоже стоит денег. Поэтому вполне логично, что цена за квадратный метр увеличивается.

Сегодня считанное количество проектов, стартовавших по правилам проектного финансирования с учётом эскроу-счетов. Их экономика еще тяжелее: если отдавать 12-15 % годовых банку, учитывая сроки реализации строительных проектов от двух до трёх лет, естественно, это приведёт к росту цен. Сегодня ещё жив традиционный миф о том, что жильё строят за копейки, а продают задорого. Возможно, когда-то так оно и было, но рентабельность строительных проектов уже давно не превышает уровня 5-15 %. То есть, разница между продажей и ценовой себестоимостью невелика. Строительство за счёт инвестиций дольщиков имело смысл: в таком случае даже небольшая прибыль оправдана. Сейчас же и ту небольшую прибыль полностью забирает банк. Поэтому, учитывая низкую рентабельность, любое повышение себестоимости автоматически отражается на конечной цене для покупателя — застройщик попросту лишён возможности «поиграть» с ценой.

— Насколько выросли цены в цифрах?

— На мой взгляд, за последний год себестоимость выросла как минимум на 20%.

— Как изменились проекты застройки после перехода на счета эскроу? Или об этом ещё пока рано говорить?

— Рано, потому что как такового перехода на счета эскроу не произошло. С первого июля вступил в силу запрет на получение средств по долевому участию, что привело к тому, что, по большому счёту, на рынок просто перестали выходить новые проекты. По пальцам одной руки можно пересчитать те компании, которые к этому подготовились заранее и потому смогли выйти на рынок с такими проектами. Это крупные застройщики с серьёзным именем. По неофициальным оценкам экспертов, практически в 10 раз сократилось количество новых проектов по РФ, то же самое мы видим и в регионах.

По логике, приоритет должны получать проекты застройки с наиболее сжатыми сроками исполнения, ведь это меньшие издержки на проценты банку. Это, например, малое среднеэтажное жильё, либо панельное домостроение: для них можно довольно быстро «рассчитать» проект от начала строительства до момента сдачи объекта.

— Правда ли, что застройщики пытаются обойти новые правила путём выкупа своей же жилплощади, чтобы «уложиться» в те самые 30% готовности проекта?

— Это может показаться самым очевидным выходом из ситуации, когда застройщик сам на себя оформляет какое-то количество договоров долевого участия (ДДУ), затем просто перепродаёт его через переуступку и оформляет на конечного покупателя. Такой путь, возможно, массово востребован в Москве или Санкт-Петербурге. По остальным регионам таких компаний оказалось немного, об этом говорит статистика по ДДУ за май и июнь, перед 1 июля этого года: взрывного роста не произошло. Дело в том, что при таком хитром оформлении застройщик вынужден разово выплатить весомую сумму в страховой фонд долевого строительства — 1,2 % от каждой сделки. Честно говоря, у большинства региональных девелоперов сегодня нет такого количества собственных свободных средств.

В противном случае рост количества ДДУ был бы взрывным. Когда стало известно, что застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут завершить проекты по старым правилам, графики выдачи этих разрешений были на пике. Их количество выросло многократно.

— Какие ещё проблемы особенно острые для застройщиков?

— Помимо того, что банки неохотно выдают кредиты на жилищное строительство, они сформировали довольно жёсткие условия: дополнительные залоги, поручительство, произвольное изменение процентной ставки, которая с учётом всех добавленных комиссий из 12 % может вырасти до 15 % годовых. И поскольку правительство не установило для банков порядок оформления сделок с застройщиками, а к застройщикам теперь предъявляют ещё больше требований, главными игроками на рынке, по сути, становятся именно финансовые организации. Многим застройщикам и вовсе отказывают без объяснения причины — это тоже одна из причин, почему новые проекты замирают ещё до запуска.

Никуда не исчезли и проблемы, традиционные для строительной отрасли. Например, сложности с монополистами в сфере технологических подключений: зачастую застройщик вынужден оплатить практически полную себестоимость строительства сетей, которые и без того на балансе ресурсоснабжающих организаций.

Сегодня также начинают говорить о том, что застройщики должны строить социальные объекты за свой счёт — то есть, на деньги новосёлов. И тут, естественно, возникает вопрос: почему? Если, допустим, пенсионер покупает квартиру, зачем ему оплачивать строительство садика или школы?

— Сегодня всё больше говорят о возрождении такого направления, как строительство типового жилья. С чем, на ваш взгляд, это связано?

— Это поручение президента связано с тем, что обеспеченность населения жильём в разных странах, вдвое превышает эту цифру в России. Речь идёт о квадратных метрах на душу населения, где ожидание — 40 м2, в то время как реальность — около 20 м2.

Как решить эту проблему? Как вариант, обратить внимание на белгородский опыт: там большие участки выделяют под индивидуальное жилищное строительство, при этом они уже обеспечены коммуникациями. В целом, необходимы точечные управленческие решения. Смогли же мы превзойти темпы строительства и объёмы сдаваемого жилья, которые были достигнуты в период Советского союза. Тем более, что по качеству и безопасности нынешние объекты лучше. Надо двигаться дальше.

Я считаю, что изменения должны происходить и с «другой» стороны, например, снижать себестоимость жилья, предоставлять льготы для строителей, чтобы цены на жильё не росли колоссальными темпами, дополнительные льготы давать и самим покупателям жилья. Конечно, когда ипотечный кредит «стоит» 10 %, для любой нормальной семьи это тяжелейшая ноша. Иначе в ближайшие годы можно ожидать лишь «провала» по объёму строительства.

Как развитие информационных технологий может изменить классическую бизнес-модель в строительстве? Например, так называемый PropTech — комплекс цифровых продуктов, сервисов, которые обеспечивают технологическую основу для трансформации сферы недвижимости. Покупка, продажа, аренда, эксплуатация зданий и помещений будут осуществляться через мобильные устройства. Насколько, по-вашему, это актуально для России?

— Об этом говорить безусловно, нужно, но пока слишком рано. Те же BIM-технологии позволяют получать полноценную цифровую модель здания и комплексно оценивать затраты не только на этапах строительства, но и в ходе эксплуатации. Есть масса действительно полезных компьютерных систем, которые дают гораздо больше возможностей и серьёзно помогают в работе, например, лазерное сканирование, под которое мы создали целую лабораторию.

Однако в целом описанный вами процесс — не быстрый, он требует формирования серьёзной базы. К сожалению, внедрение цифровых технологий тормозит плохая экономика строительства, которая сложилась сегодня. Хорошо и правильно вкладываться в новые разработки, когда деятельность рентабельна, есть «лишние» деньги, которых сейчас у строителей практически нет.

Концепция проектного финансирования имеет ещё один изъян, до которого мы пока не дошли. Даже продав все квартиры в строящемся доме, девелопер не сможет снять деньги с эксроу-счёта до тех пор, пока дом не будет полностью сдан в эксплуатацию. На это может потребоваться до трёх лет. Пока средства на возведение жилья «заморожены» в банках, застройщик не имеет оборотных средств на то, чтобы вкладывать в новые проекты или новые технологии. О каком росте темпов строительства может идти речь?


Поздравляю коллег с профессиональным праздником! К сожалению, строительная отрасль переживает сложные времена, но есть и светлая сторона медали. Строители, наконец, сплотились и мы учимся эффективно отстаивать свои интересы. Нас всё-таки слышит власть, поэтому мы можем совместно принимать решения, ключевые для развития сферы. Уверен, что мы не просто переживем трудности, но сможем заложить фундамент для стабильного развития отрасли на долгие годы.


Отраслевой журнал "Промышленные страницы Сибири" №8 (141) август 2019, стр. 18-21





Возврат к списку