Прошло обсуждение законопроекта по комплексному освоению территории ОП РФ

23 октября комиссия Общественной палаты Российской Федерации по жилищно-коммунальному хозяйству, строительству и дорогам и комиссия по территориальному развитию и местному самоуправлению провели общественную экспертизу законопроекта № 1023225-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты». Законопроект направлен на совершенствование института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного жиль и жилья, подлежащего сносу или реконструкции на основе адресных программ, утверждаемых в соответствии с жилищным законодательством.

В рамках обсуждения выступили секретарь ОП РФ, юрист Лидия Михеева, первый заместитель председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике и делам Севера Андрей Шевченко, депутат Госдумы, член комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Илья Осипов, ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Госдумы по транспорту и строительству Светлана Бачурина, статс-секретарь, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Татьяна Костарева, зам. директора правового департамента Минстрой РФ Надежда Чайкова, вице-президент Фонда «Центр стратегических разработок» Наталья Трунова, директор Правового департамента Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Геннадий Адамович, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, руководитель экспертного совета при комитете по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ, член рабочей группы по ЖКХ Общественного Совета Министерства строительства и ЖК Ирина Булгакова,  руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение строителей» Виктор Прядеин.

В ходе обсуждения данного законопроекта много внимания уделяется защите интересов граждан, проживающих на перспективных территориях комплексного развития, и это совершенно справедливо, отметил эксперт. Но, вместе с тем, нельзя забывать и о других важных проблемах, которые тоже должен комплексно решать упомянутый законодательный акт.

«Первая проблема - наличие в наших городах огромного количества аварийного жилья, которого в реальности в 2-3 раза больше, чем это официально зафиксировано в технических документах, - напомнил Максим Федорченко. – Муниципалитеты не спешат регистрировать жилье в качестве аварийного, потому что сразу после такой регистрации у них возникает обязанность расселения выявленных аварийных домов, а на это хронически не хватает бюджетных денег. Есть объективная необходимость привлечения в проекты по расселению денег инвесторов, но для этого нужен четко прописанный механизм подобного инвестирования».

Вторая проблема, связанная с предыдущей – недостаточная обеспеченность жильем российских граждан: вдвое меньше, чем в Европе или США. Сейчас правительство продлило программу льготной ипотеки, уже ставшую эффективным инструментом обеспечения целевых показателей национального жилищного проекта, увеличения жилищной обеспеченности россиян. «Но где будет строиться жилье? Это опять будет массовая застройка на окраинах, вынуждающая жителей тратить ежедневно по несколько часов, добираясь до мест работы и размещения социальной инфраструктуры – при том, что в центральных частях городов будут упорно сохраняться «оазисы» стихийно расставленных гаражей, старой частной индивидуальной застройки, деревянных бараков?» - задался вопросом Максим Федорченко. «Именно поэтому необходимо посмотреть на законопроект не только с точки зрения расселяемых граждан (хотя само по себе, повторюсь, это очень важно), но и с точки зрения ответа на вопрос: а будет ли он способствовать развитию комплексного жилищного строительства на описанных выше территориях», - подчеркнул руководитель Совета АСОНО. По его мнению, в целом, концептуально законопроект неплох, но в его сегодняшнем виде он вряд ли будет способствовать развитию жилищного строительства. Чтобы преодолеть этот недостаток, нужно учесть ряд важных замечаний.

Во-первых, несмотря на общий комплексный подход, законопроект продолжает разделять механизмы работы при расселении и сносе разного вида жилья и других объектов. «В реальности городские территории всегда имеют смешанный, взаимопроникающий характер. Поэтому в таком виде закон не заработает эффективно; об этом говорит и опыт Новосибирской области, где реализовано уже более 40 проектов комплексного развития территорий», - подчеркнул Максим Федорченко.

Нужно отредактировать закон так, чтобы он позволял осуществлять одновременное комплексное развитие территории, на которой могут располагаться объекты разного назначения. «Это даст возможность муниципалитету, принимающему решения о развитии, формировать выгодные и комплексные предложения для инвесторов, которыми они действительно могли бы заинтересоваться», - уверен эксперт. Пока что, основываясь на предлагаемом варианте документа, формировать подобные предложения весьма сложно. «Когда застройщик, расселив за свой счет многоквартирный барак с общей площадью квартир около 1000 кв. метров, получает всего 10 соток земли под застройку – при том, что у нас в Новосибирске на такой площадке даже строительство начать нельзя – трудно говорить об инвестиционной привлекательности», - привел пример Максим Федорченко.

Недоумение вызывает и тот факт, что законопроект отнимает у муниципалитетов право на принятие ключевых решений о комплексном развитии территорий, и передает его субъекту федерации. Хотя, казалось бы, кто, как не муниципалитет, должен на своей территории, где он определил правила землепользования и застройки, определять и площадки перспективного комплексного развития? У муниципалитетов есть соответствующие отделы, сотрудники, отработанные схемы работы; если сейчас все это механически передать на уровень регионов, это приведет не к комплексному развитию территорий, а наоборот, к коллапсу работы на данном направлении. «Я уже не говорю о том, что данный подход вступает в противоречие с действующим федеральным законом от 06.10.2003 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», - добавил эксперт.

В обсуждаемой редакции документа нарушаются и права застройщика. У него, в соответствии с законопроектом, могут отнять право аренды земельного участка, к тому же он еще и не вправе передать право аренды, что явно не стыкуется с современными схемами, по которым право аренды в качестве залога переходит банку, осуществляющему проектное финансирование. Непонятно также, для чего в переходных положениях прописана возможность расторжения уже действующих договоров о комплексном развитии.

И еще один сомнительный тезис, с точки зрения Максима Федорченко, - прописанная в предлагаемой редакции законопроекта возможность принимать решения о комплексном развитии территории «по инициативе правообладателей». «Тут проблема в том, что при таком подходе вряд ли удастся сохранить именно комплексный подход развития участка в целом – поскольку он поддерживает процессы, реализуемые в узких интересах отдельных групп собственников на территории», – пояснил эксперт. По его мнению, подобный подход допустим, но в более мягком варианте – когда, например, муниципалитет вправе в какой-то мере поддержать те или иные инициативы по развитию территорий, и только таким инициативам, прошедшим оценку общей целесообразности в городском масштабе, может быть дан ход.

В заключение Максим Федорченко еще раз указал на важность и своевременность внесения законопроекта, при этом подчеркнув, что он нуждается в доработке – по вышеуказанным системным направлениям и некоторым техническим вопросам.